나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64574 [1] 경기도 파주시 와동동 1454 엠버418오피스텔 9층915호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1및기호2 이하 '본건')은 경기도 파주시 와동동 소재 '지산초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 각급학교, 근린공원 등이 혼재하는 도심지 노선상가지대로 주위환경은 대체로 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진ㆍ출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 남동측 근거리에 운정역(경의중앙선)이 있어 대중교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 915호 및 1215호로 건물개황은 다음과 같습니다. 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창호; 하이샷시 창호

이용상태

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며 내부는 침실, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 열병합 지역난방, 시스템 냉방설비, 승강기, 옥내소화전, 주차장(지1층, 3-7층) 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지로 오피스텔의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 45m, 남동측으로 노폭 약 15m, 그리고 북동측으로 노폭 약 15m(보행자 도로)의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(파주원정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가측분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지산초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람, TEL 031-940-7245)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트,연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 고양지원 2025타경64574 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 엠버418오피스텔관리단

채무자/소유자: (자료에 명시되지 않음)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 와동동 1454 엠버418오피스텔 9층915호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 915호

사용승인일: 2019년 3월 22일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 176,000,000원

토지면적: 7.61㎡ (약 2.30평)

토지지분: 7.6127㎡ (약 2.30평)

건물면적: 34.60㎡ (약 10.47평)

전용면적: 34.60㎡ (약 10.47평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 '지산초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 상업업무시설, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 각급학교, 근린공원 등이 혼재하는 도심지 노선상가지대로, 주위환경은 대체로 보통 시 됩니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

남동측 근거리에 운정역(경의중앙선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

서측으로 노폭 약 45m, 남동측으로 노폭 약 15m, 북동측으로 노폭 약 15m(보행자 도로)의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역

주변 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(지산초등학교), 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래 시)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 9월 13일자 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (채권자: 엠버418오피스텔관리단, 채권액: 112,427,268원)

이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. (갑16, 갑17, 갑18, 갑19 압류 및 강제경매)

등기부채권 총액: 112,427,268원

3.2. 임차인 현황

임차인: 현

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 5일

확정일자: 2024년 8월 9일

배당신고일자: 2025년 11월 25일

대항력: 있음

3.3. 권리 인수 여부

현 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 전입일자(2024.09.05) 및 확정일자(2024.08.09)가 말소기준권리(2024.09.13)보다 앞서므로 보증금 중 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되거나, 권리분석상 인수되지 않는 것으로 판단된 경우일 수 있습니다. 이는 반드시 현장 확인 및 권리분석 전문가와 상담이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (지상권 설정 여부는 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 파주시 중심상업지역 내에 위치하며, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

엠버418오피스텔은 2019년 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

4.2. 주변 시설

주변 지역은 상업 및 주거 시설이 발달한 지역으로, 일반적으로 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

다양한 근린생활시설, 상업시설, 마트, 병원 등이 인근에 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

지산초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

주변에 중학교, 고등학교 등도 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

현 임차인은 대항력을 갖추고 있어 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 낙찰 후 보증금 인수 책임이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

현장 방문 및 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

6.2. 기타

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 특정 주택 거래 시)에 해당하므로, 해당될 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

비교적 신축 건물이며, 주변 시세 대비 적정 가격으로 취득 시 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 권리분석과 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 파주 중심상업지역 내 위치, 역세권 접근성.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용 편리, 주변 상업/편의시설 풍부.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 상태 양호.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 수요 증가에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 176,000,000원

최근 매매 사례 (전용면적 27.31㎡ 기준): 105,000,000원 ~ 140,000,000원

본건 건물 면적 (34.60㎡) 기준 시세 비교 시, 약 140,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성을 고려할 때, 안전하게 접근하기 위해서는 보수적인 입찰가가 필요합니다.

인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 리스크 요인을 감안하여 140,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.