나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64601 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1473 탄현마을아파트 902동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '일산동고등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까 지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 내 17층 1701호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방2, 거실, 주방겸식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)로 이용중임.

설비내역

열병합발전에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 위생설비 및 급배수시설 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

전체 단지 서측으로 개설된 왕복 3차선의 포장도로가 주출입로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 대로3류(폭 25m~ 30m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(202 4-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 상 대보호구역(2024-06-11)(연세유치원), 상대보호구역(2024-06-11)(일산동고등학교), 상대보호 구역(2024-06-11)(호곡중학교), 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교), 상대보호구역(202 4-06-11)(홀트학교), 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교), 절대보호구역(2024-06-11)( 일산동고등학교), 절대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사 용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지

경기도 고양시 일산서구 탄현동 1473 탄현마을아파트 902동 17층 1701호

1.2. 건물정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 내 17층 1701호에 해당합니다. 건물은 아파트(방2, 거실, 주방겸식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)로 이용 중입니다. 건물은 열병합발전에 의한 지역난방설비, 승강기, 지하주차장, 위생설비 및 급배수 시설 등을 갖추고 있습니다. 사용승인일은 1994년 10월 21일입니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 토지정보

본건 토지는 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1473번지 소재이며, 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 소로1류, 중로2류에 접하며, 가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역 및 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 감정가및면적

감정가는 197,000,000원입니다.

토지면적은 30.43㎡ (약 9.20평)이며, 토지지분 역시 30.4325㎡입니다.

건물면적은 53.12㎡ (약 16.06평)이며, 건물지분도 53.12㎡입니다.

1.5. 경매정보

사건번호는 고양지원 2025타경64601 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 채권자는 오OOOOOOOOOOOO이며, 매각대상은 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '일산동고등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접도로상태

단지 서측으로 개설된 왕복 3차선의 포장도로가 주출입로와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상으로는 다수의 소유권 이전(갑구) 및 공유자 지분 이전 내역이 확인됩니다. 을구에는 오케이에프앤아이대부주식회사의 근저당권(을11, 2022-01-05, 116,400,000원)이 말소기준권리이며, 최명희 씨의 주택임차권(을12, 2022-12-20, 110,000,000원)이 인수되는 것으로 기재되어 있습니다. 임의경매개시결정(갑11, 2025-10-30, 119,390,844원) 역시 말소 예정입니다. 총 등기부채권액은 226,400,000원입니다.

3.2. 임차인현황

본건에는 다음과 같은 임차인이 등재되어 있습니다.

* 안 : 보증금 0원, 전입일자 2024-11-18, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 110,000,000원, 전입일자 2018-12-10, 확정일자 2018-11-12, 배당신고일자 2022-12-20, 대항력 있음.

* 최 : 보증금 115,500,000원 (1차 보증금 증액분 5,500,000원), 전입일자 2018-12-10, 확정일자 2020-11-03, 배당신고일자 2022-12-20, 대항력 있음.

임대관계는 감정평가서상 미상으로 기재되어 있으나, 등기부 및 물건명세서상 최명희 씨의 임차권이 확인됩니다.

3.3. 권리분석요약

말소기준권리인 근저당권보다 선순위인 최명희 씨의 임차권이 존재합니다. 등기부상으로는 110,000,000원이 인수되는 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 따르면 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(최명희)의 임대차보증금은 115,500,000원이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례를 살펴보면 2026년 6월 8일 1층 53.12㎡가 155,000,000원에, 2026년 6월 15일 12층 53.12㎡가 206,000,000원에, 2026년 7월 6일 16층 53.12㎡가 200,000,000원에 거래되었습니다. 전세 사례로는 2026년 5월 27일 17층 53.12㎡가 172,000,000원, 2026년 5월 18일 9층(59.835㎡)이 157,500,000원(월세 21만원), 2026년 7월 14일 2층 53.12㎡가 170,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다. 감정가는 197,000,000원이며, 이는 최근 시세 범위 내에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

본건 주변에는 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있으며, 교육시설로는 일산동고등학교, 호곡중학교, 황룡초등학교, 호곡초등학교, 연세유치원, 홀트학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 주변 지역 정보 검색 결과, 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

5.2. 아파트단지정보

본건이 속한 탄현마을9단지일신건영 아파트는 1994년 10월 21일 사용승인된 단지입니다. 총 5개동, 416세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 189대(지상 12대, 지하 8대)입니다. 최고층은 18층이며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 매수인에게 인수될 수 있는 대항력 있는 임차인 최명희 씨의 보증금 115,500,000원입니다. 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다. 따라서 해당 임차인의 배당 현황 및 보증금 회수 여부를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 일반적인 아파트 단지 내에 위치하며 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부에 대한 신중한 권리 분석과 추가적인 조사 후 입찰가를 산정해야 하는 물건입니다.

8. 투자포인트

* 도심 생활권에 근접한 주거지로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 단지 내 편의시설 및 주변 학군이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적인 단지입니다.

* 적절한 입찰가 산정 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 197,000,000원이며, 매각으로 인해 인수해야 할 임차인의 보증금은 115,500,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정하는 것을 원칙으로 하며, 이를 감안할 때 총 실질 매수가는 감정가 수준으로 맞추는 것을 목표로 할 수 있습니다. 따라서, 인수 보증금을 제외한 실질적인 낙찰가 상한선은 다음과 같이 산정해 볼 수 있습니다.

총 실질 매수 목표가 (감정가 기준): 197,000,000원

인수 보증금: 115,500,000원

예상 입찰가 = 총 실질 매수 목표가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 197,000,000원 - 115,500,000원 = 81,500,000원

상기 산정된 예상 입찰가는 보수적인 관점에서 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 정도, 추가 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.