나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64558 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "파주소방서" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

본건은 "연립주택" 복층구조로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

기본적인 위생.급배수, 승강기, 화재탐지, 도시가스에 의한 난방 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부도로를 통하여 남측으로 폭 약 4m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-08)(뽀뽀뽀유치원 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경64558 (1) 사건의 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 4층401호 연립주택에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 고양지원 2025타경64558 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 4층401호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 270,000,000원

* 토지면적: 119.48㎡ (약 36.14평)

* 건물면적: 66.72㎡ (약 20.18평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 중복사건, 재매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제4층 제401호

* 이용상태: 연립주택 복층구조로 이용 중

* 준공일: 2019년 10월 29일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "파주소방서" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

단지 내부도로를 통하여 남측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 상대보호구역(뽀뽀뽀유치원), 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 3번 근저당 (월롱농업협동조합, 2022-11-09, 216,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 없어 보입니다.

* 소멸/인수되는 권리

감정평가요약 및 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있습니다.

* 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전(갑5), 근저당(을3, 을4), 가압류(갑6), 압류(갑7) 등이 등기되었으나, 을구 3번 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 대부분의 권리(을3, 을4, 갑6, 갑7)는 말소(예정) 처리되어 있습니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

보증금 및 차임 등 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

* 특이사항

본 건은 중복사건이며, 재매각으로 진행됩니다.

1.4. 상권분석

주변은 주거지역으로 형성되어 있으며, 파주읍 봉서리 지역은 파주시의 북부 지역에 속합니다. 인근에 파주소방서 등 공공시설이 위치하고 있으며, 소규모 근린생활시설들이 산재해 있습니다. 상권 형성 수준은 일반적인 택지개발지구나 도심 상권과는 다소 차이가 있으며, 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 기능이 위주인 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통 및 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 버스정류장 인근으로 보통 수준입니다.

* 주변 시설

"파주소방서" 남동측 인근에 위치하여 소방 관련 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 "뽀뽀뽀유치원"과 같은 교육시설이 인근에 존재하며, 이는 지역 내 교육 환경을 구성하는 요소입니다.

별도의 혐오시설이 직접적으로 인접했다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 간의 현저한 차이

본건의 감정가는 270,000,000원이지만, 동일 단지 내 유사 면적의 물건(더힐펠리스 301동, 67.63㎡)이 2026년 7월 11일 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가와 실거래가 사이에 약 2배 이상의 큰 격차가 존재함을 시사하며, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

* 재매각 및 중복사건

본 건은 재매각 절차를 밟고 있으며, 중복사건으로 처리되고 있습니다. 이는 이전 매각에서 유찰되었거나, 권리관계 또는 기타 사유로 인해 매각이 원활히 진행되지 않았을 가능성을 내포합니다.

* 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있으므로, 입찰 시 보증금 준비에 유의해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한

계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 등 복합적인 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 특정 주택 거래 제한) 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

임대관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임차인의 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 파주읍 봉서리 지역에 위치한 연립주택으로, 감정가는 270,000,000원이지만 동일 단지 내 최근 거래 사례는 감정가의 절반 수준인 130,000,000원으로 확인되어, 시장 가치와 감정가 간의 큰 괴리가 존재하는 상황입니다. 재매각 및 중복사건이라는 점, 보증금율 상향 등은 추가적인 분석과 신중한 접근을 요구합니다. 토지이용계획상의 다양한 제한사항 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 감정가 대비 현저히 낮은 실거래가

만약 감정평가가 시세보다 과대하게 책정되었다면, 최저매각가격 또는 그 이하로 낙찰받을 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경

단독주택, 다세대주택과 함께 형성된 주거 지역에 위치하며, 기본적인 편의시설 및 공공기관(소방서)이 인근에 있어 주거 환경은 안정적인 편입니다.

* 건축 연혁

2019년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 대규모 수리 비용이 발생할 가능성은 낮습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 270,000,000원 대비 동일 단지 내 유사 물건의 최근 거래가가 130,000,000원으로 확인되어, 시장 가치와 감정가 간의 현저한 차이가 존재합니다. 최저매각가격이 감정가로 결정된다고 가정할 때, 다음과 같은 점을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 실거래가: 130,000,000원 (더힐펠리스 301동, 67.63㎡)

* 본건 건물 면적: 66.72㎡

이를 바탕으로, 본건의 실질적인 시장 가치는 130,000,000원에서 180,000,000원 사이로 판단됩니다. 투자 목적, 위험 감수 수준, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하되, 감정가와의 큰 차이를 감안하여 보수적으로 접근한다면 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것을 권유합니다.

입찰 보증금은 특별매각조건에 따라 낙찰가의 20%를 준비해야 합니다. 예를 들어 150,000,000원에 낙찰될 경우, 보증금은 30,000,000원이 됩니다.

이는 현 시세 및 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 입찰 전 반드시 현장 방문, 권리관계 재확인, 임차인 현황 상세 조사 등 추가적인 정밀 분석을 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.