나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64613 [1] 경기도 파주시 와동동 1302-5 태운프라자 5층502호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "한가람초등학교" 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 제5층 제502호 및 제6층 603호로서, (사용승인일 : 2010.11.10.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등 등.

이용상태

공부상 교육연구시설임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로서, 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측, 서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~26.8.25 외국인 등의 단독주택,다가구주택,아파트,연립주택,다세대주택) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경64613 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 와동동 1302-5 태운프라자 5층502호

(도로명 주소: 경기도 파주시 미래로602번길 27, 5층502호)

1.3. 물건 개요

1.3. 1.용도

감정평가서상 용도는 교육연구시설로 기재되어 있으나, 건축물대장상 주요 용도는 제2종근린생활시설 및 교육연구시설로 복합되어 있습니다.

1.3. 2.면적

토지 면적: 34.16㎡ (약 10.33평)

건물 면적: 103.33㎡ (약 31.25평)

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 3.매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 4.경매 구분

부동산 임의경매

1.4. 감정가

290,000,000원

1.5. 건물 정보

1.5. 1.구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제5층 제502호

1.5. 2.사용승인일

2010년 11월 10일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "한가람초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 동측, 서측 및 남측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2013년 11월 12일 접수된 중소기업은행 근저당권(180,000,000원)입니다. 매각으로 인해 소유권 및 기타 등기사항은 대부분 말소될 예정입니다. (을4 근저당권 말소 기준)

주요 권리 변동 내역으로는 소유권 이전, 신탁등기 말소, 강제경매(2012타경42563), 현재의 임의경매(2025타경64613) 등이 등기되어 있습니다.

총 채권액은 190,000,000원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박*이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입일자: 2025-02-26

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2026-01-23

3.3. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 매각으로 인해 말소되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. (단, 지상권 등 특수 권리 여부는 현장 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 주거지역과 상업지역이 혼재하는 지역으로, 근린생활시설 및 교육연구시설이 입점하기에 적합한 환경입니다. 인근에 학교가 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 잠재적 가치

학원, 스터디 카페, 소규모 교육 시설 등 교육 연구 관련 업종 또는 소규모 근린생활시설 운영 시 잠재적 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

* 학교: 한가람초등학교 인근 위치.

* 상업시설: 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공된 경우, 채무 미해결 시 다른 담보물의 가치 하락이나 법적 조치가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않은 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다. (다만, 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

6.2. 이용/행위 제한 리스크

* 토지이용계획: 중로2류, 중로3류 도로 접합, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등의 주택 관련) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 건물 용도 혼재: 공부상 교육연구시설이나 실제 용도가 근린생활시설과 혼합되어 있어, 업종 변경 시 건축법 등 관련 규제 검토가 필요합니다.

* 지상권 개요: 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 현재 등기부상 확인되지 않습니다. 현장 조사 및 등기부 재확인을 통해 권리관계를 명확히 해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 와동동의 교육연구시설 및 근린생활시설로 활용 가능한 집합건물입니다. 입지적으로 학교와 주거단지 인근에 위치하여 유동인구가 일정 수준 확보될 수 있는 장점이 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 공동담보 여부 및 지상권 등 숨겨진 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 학교 및 주거단지 인근으로 안정적인 수요층 확보 가능.

* 복합 용도 활용 가능성: 교육연구시설 및 제2종근린생활시설로서 다양한 업종 전환 가능성.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸 예정.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수가격이 없는 임차인 보증금 0원을 제외하고 산정합니다. 본건의 감정가는 290,000,000원이며, 입찰가는 주변 시세, 건물의 현재 상태, 향후 임대 수익률, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 파주 지역 부동산 시장 상황 및 유사 물건 낙찰가율을 참고하여 본건의 적정 가치를 산정한 후 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.