나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73462 [1] 경기도 양주시 장흥면 일영리 60-15 엘지하우스엘지하우스 비동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 『장흥면행정복지센터』 북동측 인근에 위치하며, 그 일대는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공동 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건 중 제4층 제402호로써, 외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 돌붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시임.

이용상태

다세대(침실2, 거실, 주방/식당, 욕실1, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평지를 이루는 사다리형 토지로서, 다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 그 상태가 양호한 폭8m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,장흥09), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(양주 온릉 3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. 본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람. 본건 관련 등기사항전부증명서 및 건축물대장 등을 경매진행 및 참여시 확인하시기 바람. 본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73462 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 장흥면 일영리 60-15, 엘지하우스 비동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 119,000,000원

* 토지면적: 41.25㎡ (약 12.48평)

* 건물면적: 34.07㎡ (약 10.31평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 4층 건물 중 4층 402호

* 건축 연도: 2014년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 『장흥면행정복지센터』 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공동 주택지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 필지 및 도로와 대체로 평지를 이루는 사다리형 토지로서, 다세대 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 8m 내외의 양호한 도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 장흥09), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(양주 온릉 3구역), 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 11월 11일 한국주택금융공사의 근저당권(49,500,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 설정된 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 등기사항전부증명서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 107,514,559원입니다.

4. 상권분석

* 본건은 장흥면행정복지센터 인근의 공동주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 상업 시설이 밀집한 지역은 아니지만, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 장흥면행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 편리합니다.

* 환경: 주거 지역으로, 자연환경(장흥)과 가까운 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 임차인이 존재한다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등을 경매 참여 전 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 본건이 위치한 지역은 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역 등 다양한 규제가 적용되고 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 내부 상태: 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 외부 관찰 및 집합건축물대장 도면을 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태나 이용 상황이 다소 상이할 수 있습니다.

* 혐오시설: 장흥 지역의 토지이용계획에 가축사육 제한 구역이 포함된 점은 주변 지역의 특성을 시사합니다. 본건 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았으나, 주변 지역에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 양주시 장흥면에 위치한 다세대주택으로, 적정 면적과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 비교적 최근에 건축되었으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석상 안전한 물건입니다. 다만, 임대차 관계가 불확실하고 일부 토지 이용 제한이 있는 점은 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 깨끗합니다.

* 소액 투자 가능: 감정가 1억 1,900만원으로, 비교적 적은 금액으로 투자를 시작할 수 있습니다.

* 입지 잠재력: 장흥 지역은 자연환경과 도시 접근성이 조화되는 곳으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익: 소형 다세대주택으로 실거주 목적 또는 임대 수익 창출을 위한 투자 모두 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건은 LG하우스(B동) 4층 402호로, 전용면적 34.07㎡ (약 10.31평)입니다.

* 동일 건물(LG하우스 B동) 1층, 34.07㎡ 면적의 최근 매매 사례가 8,650만원(2026년 3월)으로 확인됩니다.

* 주변 유사 면적(43.51㎡)의 2층 빌라가 13,500만원(2026년 3월)에 거래된 사례가 있습니다.

* 감정가 119,000,000원은 동일 건물 1층 거래가(8,650만원)와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 동일 건물 1층의 거래가 8,650만원을 기준으로, 4층이라는 점을 고려하여 10~20% 가치 상승분을 적용 시, 약 9,500만원에서 10,400만원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 보수적인 접근에 따른 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

* 감정가(119,000,000원) 대비 시세가 낮을 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태 및 주변 시세를 면밀히 재확인한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.