나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73393 [1] 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 423-27 서원퍼스트빌 104동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 "전곡중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단 독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 제5층건중 제4층 제402호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배 출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도 법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원 2025타경73393 (1) 사건으로 경매 진행 중인 부동산입니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73393 (1)

* 소재지: 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 423-27 서원퍼스트빌 104동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 223,000,000원

* 토지면적: 55.71㎡ (약 16.85평)

* 건물면적 (전용면적): 52.70㎡ (약 15.94평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건축연도: 2020년 사용승인 (서원퍼스트빌 104동)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 "전곡중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지: 인접 토지와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로: 본건이 속한 다세대주택 단지 내외부로 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 27일 통진신용협동조합이 설정한 근저당권 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 박준오

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023년 8월 28일

* 확정일자: 2023년 8월 28일

* 배당신고일자: 2025년 9월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을2)으로 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 채권액: 약 1,045,708,023원으로, 본건 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 취하 가능성은 낮으나, 시장 상황에 따라 유찰될 가능성 또한 존재함을 시사합니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 시세:

* 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 1980년대부터 1990년대에 건축된 주변 연립 및 다세대 주택의 거래가는 20,000,000원에서 25,000,000원 수준으로 매우 낮게 형성되어 있습니다.

* 이는 전용면적 40.92㎡ ~ 64.18㎡ 기준으로, 평당 약 120만원에서 190만원 선입니다.

* 본건과의 비교:

* 본 물건은 2020년에 사용승인이 완료된 신축 건물로, 주변 시세의 대상이 되는 구축 건물들과 비교 시 연식에서 상당한 장점을 가집니다.

* 본건의 감정가 223,000,000원 (평당 약 1,390만원)은 주변 구축 건물의 시세와는 큰 차이를 보입니다. 그러나 신축 연식을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 교육: 전곡중학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의시설: 주위에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (더 상세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획:

* 본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(전 축종 제한), 상대보호구역(전곡중학교), 배출시설설치제한지역(임진강유역), 공장설립제한지역 등의 제한사항이 존재합니다.

* 이러한 토지 이용 제한은 향후 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 약 10억 4천 5백만원에 달하는 총 채권액은 현재 시세 및 부동산 시장 상황에 따라 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 전곡읍에 위치한 신축 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없는 안전한 물건입니다. 하지만 해당 지역의 전반적인 부동산 시세가 낮게 형성되어 있다는 점과 높은 총 채권액은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 본건의 가장 큰 장점은 2020년에 사용승인된 신축 건물이라는 점이며, 이는 주변의 연식이 오래된 주택들과 비교 시 상당한 가치적 우위를 제공합니다. 미래 가치 상승 잠재력을 고려한 투자 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수 부담이 적습니다.

* 권리 분석상 안전: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 실거주 및 임대 가치: 연천군 전곡읍 지역 내에서 비교적 우수한 주거 환경을 제공할 수 있으며, 임대 수익 창출의 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 대비 잠재력: 연식이 오래된 주변 주택들과의 가격 격차를 고려할 때, 신축 건물로서의 가치 상승 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 223,000,000원

* 최근 주변 시세 (구축 건물 기준): 20,000,000원 ~ 25,000,000원 (평당 약 120만원 ~ 190만원)

* 본건 평당 감정가: 약 1,390만원/평

주변 구축 건물들의 시세가 매우 낮게 형성되어 있어, 본건 신축 건물의 감정가와 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가는 주변 시세 대비 높으나, 2020년이라는 신축 연식을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 연천군 지역의 전반적인 부동산 시장 상황과 높은 총 채권액 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 권장 입찰가 범위: 감정가의 85% ~ 95% 수준인 189,000,000원 ~ 211,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.