나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13550 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 393 묵동포레시타 101동 2층208호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 "묵현초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 "먹골역" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

벽식구조 평슬라브지붕 6층 건물내 제2층 제208호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 "도시형생활주택(원룸형아파트)"으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, "도시형생활주택(원룸형아파트)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북측, 서측 및 동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 묵동 393번지에 위치한 묵동포레시타 101동 2층 208호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13550 (1)이며, 감정가는 138,000,000원입니다.

토지 면적은 14.65㎡ (약 4.43평), 건물 면적은 18.59㎡ (약 5.62평)이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 SGI 인수조건 변경, 공동담보, 선순위임차권 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 "묵현초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 "먹골역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물이 소재한 토지는 북측, 서측 및 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 시설 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 서울보증보험의 강제경매개시결정(2025타경13550)입니다.

등기부등본 상 한국토지주택공사 명의의 주택임차권(권리금액 139,900,000원)이 존재하나, 해당 임차권은 말소 예정으로 분류되어 있어 매수인에게 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 물건명세서 상 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 이는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.

기타 을구의 주택임차권 및 병구의 권리사항은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 본 건은 매수인이 인수할 부담 없는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 "도시형생활주택(원룸형아파트)"으로 이용 중이며, 소형 주거 공간으로서 1인 가구 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합한 형태입니다.

주변에 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 있어 주거 지역으로서의 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

묵골역을 이용한 서울 도심 접근성이 양호하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 묵현초등학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

지하철 7호선 먹골역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위임차권이 말소 예정으로 분류되었으나, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 예상치 못한 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (주택도시보증공사의 확약서 내용 검토 필수)

"SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항은 구체적인 내용 확인이 필요하며, 이는 향후 물건 거래 또는 관리 시 추가적인 변수로 작용할 수 있습니다.

소형 면적(18.59㎡)의 경우, 주택 시장 변동성에 따라 가치 변동이 비교적 클 수 있습니다.

제시된 토지이용계획 상 각종 규제 사항은 향후 건축 또는 재건축 시 제약을 받을 수 있습니다.

주변의 연립/다세대/빌라 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 소형 주거 공간은 거래량이 많지 않거나, 단위 면적당 가격이 상이할 수 있어 정확한 시세 판단에 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 소형 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 주거 편의시설 접근성이 양호한 입지에 위치하고 있습니다.

권리분석 상 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 보이나, 임차인 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

감정가는 138,000,000원이지만, 최근 실거래 사례 분석 시 유사 면적 대비 더 높은 시세를 형성하고 있을 가능성이 있습니다.

이러한 점을 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

작은 면적(18.59㎡, 약 5.62평)으로 1인 가구 전월세 수요를 공략하기 용이합니다.

지하철 7호선 먹골역 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

묵현초등학교가 인접해 있으며, 주변에 생활 편의시설이 갖춰져 있어 주거 환경이 비교적 좋습니다.

말소기준권리보다 후순위의 임차권이 존재하지만, 법원 기록상 말소 예정으로 인수 부담이 없습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적대의 주택 거래가는 약 245,000,000원 (29.27㎡ 기준, 8,370,314원/㎡)으로 확인되었습니다.

본건의 감정가는 138,000,000원이며, 이는 면적(18.59㎡) 대비 약 7,423,346원/㎡입니다.

감정가가 최근 시세보다 낮게 책정된 것으로 보이며, 이에 따라 시세 이하로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점과, 권리분석 상 특별한 위험 요소가 없는 점을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본 물건의 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 150,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다. (본 입찰가 산정은 일반적인 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.