나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52037 [1] 서울특별시 은평구 응암동 84-3 임창에버빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암 지구대" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활 시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 역촌역(지하철 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브 지상 5층 건물내 제3층 제301호로, 외벽 : 돌붙임 마감등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 평지 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52037 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 피제이파이낸셜대부주식회사

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 84-3 임창에버빌 3층301호

용도: 다세대주택

건물 규모: 지상 5층 건물 중 3층 (전용면적 66.04㎡ / 약 19.98평)

토지 면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

감정가: 325,000,000원

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

토지거래허가구역, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

서울특별시 은평구 응암동에 위치하며, "응암 지구대" 북서측 인근 지역입니다. 주변은 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활 시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다. 인근에 버스 정류장이 있으며, 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 및 특정 용도(아파트, 단독, 다가구 등) 거래 시 허가가 필요합니다. 허가 구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 다른 지정으로는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을14 근저당권 (피제이파이낸셜대부주식회사, 2024-07-11)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 모든 권리(전세권, 근질권, 임의경매, 압류 등)는 경매로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 세울 주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

위 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 5,000,000원은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 집합건물 등기부 요약

소유권 보존: 고성삼 외 3명 (2007-10-11)

소유권 이전: 조동열 (2007-11-01)

근저당: 피제이파이낸셜대부주식회사 (270,000,000원, 2024-07-11, 말소기준권리)

전세권 설정: 세울건대부주식회사 (5,000,000원, 2024-07-11, 말소 대상)

근저당권부 채권근질권: 웰컴저축은행주식회사 (270,000,000원, 2025-05-23, 말소 대상)

임의경매: 피제이파이낸셜대부 (236,548,034원, 2025-10-29, 말소 대상)

압류: 국민건강보험공단 (2025-11-11, 말소 대상)

압류: 은평구 (2026-03-23, 말소 대상)

등기부채권 총액: 275,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 응암동 일대의 다세대주택 매매가는 건축 연도, 면적, 층수에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

* 인산엘르빌 (2018년식, 29.83㎡): 2026년 5월 29,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 97.2만원/㎡의 가격입니다.

* (42-53) (1991년식, 35.08㎡): 2026년 5월 1,300만원에 거래되었습니다. 이는 약 37.1만원/㎡의 가격입니다.

* (701-11) (1989년식, 32.16㎡): 2026년 5월 27,800만원에 거래되었습니다. 이는 약 86.4만원/㎡의 가격입니다.

본건은 2007년에 건축된 임창에버빌 3층 301호(66.04㎡)로, 감정가는 325,000,000원입니다. 이는 약 49.2만원/㎡로, 최근 거래된 인근 다세대주택들의 평당 가격보다 낮은 수준입니다. 이는 감정가가 현재 시장 시세 대비 저평가되었을 가능성을 시사합니다.

4.2. 시장 동향

응암동 지역의 다세대주택 시장은 꾸준한 수요를 보이고 있으며, 역촌역 역세권이라는 지리적 이점도 시장 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 본 건의 면적과 건축 연도를 감안한 적정 시세는 4억원 초반에서 5억원 중반까지 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 편의

지하철 6호선 역촌역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 버스 정류장이 인접해 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

5.3. 주거 환경

본건이 위치한 지역은 다세대 및 다가구주택이 주를 이루는 주거 지역으로, 비교적 조용한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매입 후 전매 또는 용도 변경 시 관련 허가를 받아야 합니다. 허가 기간을 확인하고 필요한 절차를 준수해야 합니다.

6.2. 공동담보

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 채무 이행 여부에 따라 간접적인 영향이 있을 수 있으나, 경매 절차 진행 시에는 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

6.3. 임대 관계 미상

감정평가서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 전세권자(세울 주식회사)가 존재했으나 말소 대상입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서부지방법원 2025타경52037호 사건으로, 서울 은평구 응암동에 위치한 다세대주택입니다. 경매로 인한 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되며 인수하는 부담이 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 지하철 6호선 역촌역 이용이 편리하고 주거 환경도 양호한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 추후 거래 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가된 감정가: 시장 조사 결과, 본건의 감정가는 주변 유사 물건의 시세보다 낮게 평가되었습니다.

* 권리관계의 명확성: 경매로 인해 모든 후순위 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

* 우수한 교통 접근성: 지하철 6호선 역촌역을 도보로 이용 가능하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변 시세 및 생활 편의시설 등을 고려할 때, 실거주 및 임대 목적 모두 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 325,000,000원이며, 주변 시세 및 투자 포인트 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 시장가는 4억원 초반에서 5억원 중반으로 추정됩니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 시세 차익을 확보하고 경쟁 입찰을 고려하여 380,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 것을 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건의 상태를 면밀히 파악하고, 당일 경매 진행 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.