나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13542 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 402-91 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 우이신설선 "북한산보국문역" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경전철역 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물로서("집합건축물대장" 상에 사용승인일은 2016,07,15.임), 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 도시형생활주택(원룸형)임

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 제지1층 주차장 시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 경사지에 조성한 세장형으로서 도시형생활주택(원룸형)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남동측으로 보국문로15길의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상물건의 확인조사시 이헤관계인 등 부재로 내부구조 확인이 불가하였으며, 관할 성북구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 제301호의‘건축물현황도'를 기준하여 평가사례 및 외부관찰 등에 의해 작성되어 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매진행시 참고하시고, 경매참여 시 재확 등 유의하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 402-91번지 3층 301호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13542 (1)이며, 감정가는 206,000,000원입니다.

토지 면적은 21.54㎡(약 6.52평)이고, 건물 면적은 36.58㎡(약 11.07평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 사건입니다.

채권자는 주식회사 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, 우이신설선 "북한산보국문역"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 경전철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지상 4층 건물로, 2016년 7월 15일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

토지는 경사지에 조성된 세장형으로 도시형생활주택 건부지로 이용되고 있습니다.

건물 남동측으로는 보국문로15길의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 외국인 등 취득 시 허가 대상인 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 이후로는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

1.2. 권리분석

본 사건은 서울북부지방법원의 강제경매로 진행되며, 사건번호는 2025타경13542 (1)입니다.

강제경매 개시 결정 등기부 채권 총액은 200,000,000원입니다.

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매(갑15, 접수 2025-10-30)입니다.

임차인으로는 주택도시보증공사(양도 전: 강보배)가 있으며, 보증금 200,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2022년 4월 15일이며, 확정일자는 2022년 3월 22일입니다. 배당신고일자는 2024년 4월 19일입니다.

임차인의 대항력은 없으며, 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출한 상태입니다 (2026년 7월 21일 기준).

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 3번의 주택임차권(강보배, 200,000,000원)은 말소 예정으로 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 본 물건 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 정릉동 일대는 주거 기능이 중심이며, 인근에 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

북한산보국문역을 이용할 수 있는 역세권이라는 점에서 입지적 장점을 가집니다.

최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 2021년에 건축된 엘렌시아(전용면적 29.94㎡)가 2026년 7월 12일에 23,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 768만원/㎡ 수준입니다.

또한, 2003년에 건축된 동현파빌리언(전용면적 59.36㎡)은 2026년 7월 6일에 23,500만원에 거래되어 약 396만원/㎡ 수준을 보였습니다.

본 물건(2016년 건축, 36.58㎡)은 엘렌시아와 건축 연도가 비슷하고 면적이 유사하므로, 주변 시세를 고려할 때 현재 감정가 수준 또는 그 이상의 가치 평가가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통으로는 우이신설선 북한산보국문역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

생활 편의시설로는 인근의 근린생활시설을 이용할 수 있으나, 대형마트나 종합병원은 차량을 이용해야 합니다.

교육 시설로는 인근에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있으며, 해당 지역은 상대보호구역에 포함됩니다.

자연 환경으로는 북한산 국립공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 HUG 인수 조건 변경 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으며, 공동 담보로 인한 추가적인 위험 요인이 있을 수 있습니다.

'주의사항: 제시외 건물 포함'이라는 문구가 있으나, 건축물대장상 제시외 건물 면적은 0.00㎡로 기재되어 있어, 실제 현황과 차이가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 구조를 확인할 수 없었으며, 집합건축물대장상의 도면을 기준으로 평가되었으므로 실제와 다를 가능성이 있습니다. 경매 참여 시 재확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)로 취득 시 외국인 등은 허가를 받아야 합니다.

주택도시보증공사가 제출한 확약서 내용이 실제 경매 절차 및 권리 말소 과정에서 예상치 못한 문제로 이어질 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 역세권에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)의 소형 주택으로, 북한산 인접 등 입지 및 자연 환경적 이점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 대항력 또한 없어 인수되는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG의 확약서 내용과 실제 처리 과정에 대한 최종 확인이 필요합니다.

내부 구조 미확인, 제시외 건물 포함 가능성, 토지거래허가구역 지정 등은 투자 결정 전에 반드시 현장 방문을 통한 실사를 통해 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

주변 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 잠재적인 시세 상승 여력이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 소형 주택으로 향후 시세 상승 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 권리행사에 큰 무리가 없을 것으로 보입니다.

북한산 국립공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 206,000,000원입니다.

최근 유사한 조건을 가진 엘렌시아(2021년식, 29.94㎡)가 230,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가 수준 이상으로 평가될 수 있습니다.

특히, 엘렌시아의 경우 약 768만원/㎡의 거래가를 형성하였으며, 이를 본 물건의 면적(36.58㎡)에 단순 대입 시 약 280,000,000원 수준까지도 가능성을 볼 수 있습니다.

하지만, 본 물건은 내부 확인 불가, 제시외 건물 존재 가능성, 토지거래허가구역 등의 잠재적 리스크 요인을 가지고 있음을 감안해야 합니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 고려하여 현재 시점에서의 예상 입찰가는 215,000,000원에서 235,000,000원 사이로 제시합니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 최신 시세 동향 파악을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.