나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13541 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 192-237 천우네오젠 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주 택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건내 2층 202호로서 외벽 : 석재 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 가장형의 평탄한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구 역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약 에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). *기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구 역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약 에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13541 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 192-237 천우네오젠 2층 202호

용도: 다세대주택

토지면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 2층 202호

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

1.3. 매각 정보

감정가: 215,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건은 차량 접근이 용이하며, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당됩니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 외국인 등에 대한 허가 구역은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 아파트 용도에 대한 허가 구역은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13541) 등기부채권 총액 202,000,000원입니다. 이 외의 을구 임차권 등기(을1) 등은 말소 대상입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 1: 주택도시보증공사 (김소연)

보증금: 202,000,000원

전입일자: 2022-05-18

확정일자: 2022-05-25

대항력: 없음

* 임차인 2: 홍 빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-04

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 권리 인수 여부

주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임차인 홍 빈의 경우 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 규모의 다세대 주택 거래 사례가 있습니다.

서울 성북구 정릉동 162-17번지에 위치한 "엘렌시아"는 2021년식 건물로, 전용면적 29.94㎡(약 9.06평)가 2026년 7월 12일 230,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적(29.10㎡, 약 8.80평)과 유사한 규모임을 고려할 때, 이 거래 사례는 본 건의 현 시세 파악에 중요한 참고 자료가 됩니다.

5. 생활정보

본 건은 숭덕초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 홍 빈: 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 인수 시 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역 지정: 향후 매매 및 개발 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축 건물(2018년 건축)로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 홍 빈의 존재가 가장 큰 리스크 요인으로, 보증금 및 차임 미상으로 인한 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. HUG의 확약서 제출로 채권자 관련 채무 부담은 해소되었으나, 임차인과의 관계는 별도 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년에 건축되어 건물 상태가 양호합니다.

* 편리한 생활 환경: 학교, 상업시설 등이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 시장 비교: 유사 면적의 최근 거래 사례를 볼 때 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 215,000,000원을 기준으로, 유사 면적의 최근 거래 사례(29.94㎡, 230,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 223,546,200원 수준으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계가 0원이고 HUG의 확약서가 제출된 점을 감안하면, 대항력 있는 임차인 홍 빈의 보증금 및 차임 등 상세 내역을 확인하여 인수 여부를 결정해야 합니다. 명확한 인수 보증금이 없는 상황에서, 잠재적 리스크를 일부 고려하여 감정가보다 소폭 높은 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.