나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13094 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제1층 제102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교"에서 서측으로 직선거리 약 300m, 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"에서 북동측으로 직선거리 약 250m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(지하철 2호선 및 5호선 "까치산역")으로부터 약 250m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로("강서로")까지 약 230m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 중 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2021.07.13.) 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)(방2, 거실, 현관, 욕실겸화장실 등)임. ※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 참여시 재확인 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(도시가스보일러), 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내에 조성된 가로장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13094 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제1층 제102호

건물 종류: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정평가액: 245,000,000원 (2억 4500만원)

토지 면적: 15.08㎡ (약 4.56평)

토지 지분: 15.08㎡ (약 4.56평)

건물 면적 (전용면적): 25.32㎡ (약 7.66평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

사용승인일: 2021년 07월 13일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역에서 북동측으로 약 250m 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 신정초등학교가 서측으로 약 300m 거리에 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노폭 약 4m의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 소유권 및 말소기준권리

본 물건의 소유권은 현재 박종석님 명의로 이전되었으며, 등기부상 말소기준권리는 2023년 1월 27일자 남부천세무서장의 압류 (갑5)입니다.

* 임차인 현황 및 인수 여부

주택임차인으로 주택도시보증공사(채권자) 명의의 임차인이 확인됩니다.

- 임차인: 주택도시보증공사 (이름: 마남혁)

- 보증금: 315,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 08월 09일

- 확정일자: 2021년 07월 28일

- 대항력: 없음

- 등기부상 주택임차권 (을3)은 말소 예정입니다.

- 경매 개시 결정 채권자는 주택도시보증공사(갑6)이며, 이 또한 말소 예정입니다.

- 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸됩니다. 또한, "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

* 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36번지, 19.98㎡ (약 6.04평), 2019년식 건물, 4층, 216,000,000원 (2억 1600만원)에 거래됨.

- 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구 화곡동 504-114번지, 37.44㎡ (약 11.33평), 1986년식 건물, 2층, 150,000,000원 (1억 5000만원)에 거래됨.

- 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지, 37.56㎡ (약 11.37평), 2002년식 건물, 3층, 160,000,000원 (1억 6000만원)에 거래됨.

* 시세 분석

본건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로, 가장 최근 거래된 2019년식 신축 건물 (19.98㎡, 2억 1600만원)과 비교했을 때 신축 연차가 더 짧고 전용 면적이 더 넓습니다. 해당 사례의 제곱미터당 가격은 약 1081만원입니다. 본건의 전용면적 25.32㎡에 이 가격을 적용하면 약 2억 7370만원 수준의 시세가 산출됩니다. 감정가 2억 4500만원은 이러한 최근 거래 시세보다 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

본건이 위치한 화곡동은 주거 밀집 지역으로, 도시형생활주택 및 다세대 주택이 밀집해 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물에 속합니다.

* 편의 시설

인근에 신정초등학교가 위치하여 교육 접근성이 좋으며, 까치산역을 통한 지하철 이용 및 강서로 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다. 단지형 다세대 주택의 특성상 주변 상업 시설 이용은 도보 및 대중교통을 통해 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 조건 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)와의 보증금 관련 조건은 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸하고 매수인이 인수하는 보증금이 없다는 점에서 긍정적입니다. 다만, HUG가 채권자로서 경매를 개시한 만큼, 법원 배당 절차에서 HUG가 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 조건의 이행 여부를 최종적으로 확인해야 합니다. 현재 등기부상 말소 예정으로 되어 있으나, 입찰 전 등기부 및 물건명세서의 최신 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

* 기타 확인 사항

본건 건물 내부 확인이 폐문 및 이해관계인 부재로 불가하여 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사에 의거 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태 및 이용 상태는 현장 방문을 통해 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경13094 (1) 물건은 비교적 신축 연식(2021년식)을 갖춘 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 특히, 임차인 관련 권리가 매각으로 모두 소멸되어 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가 대비 최근 유사 신축 건물의 거래 시세가 더 높게 형성되어 있어, 입찰가를 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 관리 상태 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 우수한 입지: 까치산역 역세권에 위치하며, 초등학교 인접으로 주거 편의성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 매수인의 부담이 없습니다. HUG 관련 조건 또한 매수자에게 유리하게 명시되어 있습니다.

* 토지 지분: 전용면적 대비 토지 지분이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

감정가 245,000,000원 대비, 최근 유사 신축 건물의 거래 사례(19.98㎡, 2019년식, 216,000,000원)를 고려할 때, 본건(25.32㎡, 2021년식)은 더 높은 가치를 지닐 것으로 판단됩니다. 유사 건물의 제곱미터당 가격(약 1081만원)을 적용하면 약 2억 7370만원 수준의 시세가 산출됩니다.

따라서, 본 건물의 예상 입찰가는 265,000,000원 (2억 6500만원) 을 목표가로 설정하는 것을 제안합니다. 입찰 참여 시에는 현장 조사를 통해 건물 내부 상태를 반드시 확인하고, 유사 물건의 낙찰가율 추이 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.