나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13087 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개봉초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2019-05-03) 외벽: 적벽돌 및 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)개봉동 279-24: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(2017-03-30)(정비구역등 해제)(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) (2)개봉동 279-36: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(2017-03-30)(정비구역등 해제)(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13087 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 229,000,000원

토지면적: 16.86㎡ (약 5.10평)

토지지분: 16.86㎡ (약 5.10평)

건물면적: 26.45㎡ (약 7.99평)

건물지분: 26.45㎡ (약 7.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2019년 5월 3일

건축물 대장상 용도: 공동주택(다세대주택)/제2종근린생활시설(사무소)

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개봉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 16일자 계양세무서장 압류 (갑5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부등본상 모든 권리가 말소될 예정임)

* 임차인 현황:

* 임차인: 예상철

* 보증금: 237,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 7일

* 확정일자: 2022년 6월 14일

* 배당신고일자: 2024년 5월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경.

* 채무 인수 여부: 임차인의 대항력이 없으며, "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 점, 그리고 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 종합해 볼 때, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 밀집된 주거지역에 해당합니다.

* 근린생활시설: 주위에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 서울개봉초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 제3층 제303호이며, 사용승인일은 2019년 5월 3일입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인 보증금 관련 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 사항을 명확히 확인해야 합니다. 매각 조건에 따라 HUG가 잔액 반환 청구권을 포기하는 것이지만, 관련 서류 및 절차를 철저히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획:

* 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>: 항공기 운항과 관련된 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 교육환경보호구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>: 학교 주변으로 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>: 군사 작전상 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>: 향후 재개발/재건축 등의 도시 정비 사업이 진행될 경우, 이에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 일정 면적 이상 또는 특정 대상(외국인 등) 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 현황 조사 및 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다. 주거 및 교육 시설이 인접한 지역입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 서울 개봉초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 생활 환경이 안정적이며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 권리 분석 상 임차인의 대항력이 없고 HUG 관련 조건이 매수인에게 유리하게 설정되어 있어 명도 관련 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 감정평가액 대비 최근 실거래가 정보에서 시세 차이가 다소 발생하고 있으므로, 입찰 시 주변 시세 및 본건의 건축 연식, 입지 조건 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 정주 여건이 우수한 지역에 위치하고 있습니다.

* 명도 용이성: 임차인의 대항력이 없고 HUG 인수조건이 매수인에게 유리하게 적용되어 명도 절차가 간편할 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 가능성: 주거환경개선사업 구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 정보를 분석한 결과, 유사 지역의 다세대주택 거래가액은 제곱미터당 약 330만원에서 480만원 수준으로 나타났습니다. 본건 건물의 건축 연식이 2019년으로 비교적 신축임을 감안할 때, 시세는 제곱미터당 약 600만원에서 750만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

본건은 전용면적 26.45㎡이므로, 추정 시세 범위는 약 158,700,000원에서 211,600,000원 사이로 산출됩니다.

감정평가액은 229,000,000원이지만, 최근 실거래가 정보와 시세 추정치를 고려할 때, 다소 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시세 및 시장 상황을 반영하여 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 본 금액은 인수하는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 예상이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 임장 등을 통해 추가적인 정보를 확보한 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.