나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13074 [1] 서울특별시 구로구 오류동 355 비앤비퀸즈빌 제103동 제3층 제303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 및 연립주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선 천왕역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 6층건내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2013.06.05) 외벽: 벽돌 및 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 도시형생활주택(단지형연립 주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30m, 서측 및 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 오류동 355 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 임. 2) 오류동 355-1 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13074 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 355 비앤비퀸즈빌 제103동 제3층 제303호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 282,000,000원

토지면적: 34.22㎡ (약 10.35평)

건물면적: 55.56㎡ (약 16.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 연립주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 7호선 천왕역이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 30m, 서측 및 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023.09.05. 주택도시보증공사 가압류 (갑4)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-03

* 확정일자: 2020-04-23

* 배당신고일자: 2024-06-11

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로 원칙적으로 매각으로 소멸될 권리임. 다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각" 이라는 특이사항이 있으므로, 잔금 납부 시 HUG와의 최종 확인이 필요함. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 오류동 지역에 위치하며, 주위로 주거단지가 형성되어 있고 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 인접하여 생활 편의성이 양호한 편임.

* 단지형 연립주택으로, 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 분류됨.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건축물명: 비앤비퀸즈빌 103동

* 준공일: 2013년 06월 05일

* 구조: 철근콘크리트조 경사지붕 6층 건물 내 제3층 제303호

* 내외부 마감: 벽돌 및 석재붙임 외벽, 벽지도배 및 일부 타일 내벽, 샷시 창호 등

* 설비: 기본적인 위생/급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장 등

* 주변 시설: 오남중학교, 천왕역(7호선), 버스정류장, 각종 상업시설, 공원 등

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 조건: 임차인 및 주택도시보증공사의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각으로, HUG 측과의 최종 확인 절차가 필수적임. (인수 보증금은 없는 것으로 파악됨)

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간이 2026년 8월 25일까지이므로, 해당 기간 내 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있음. (일반 개인 매수자는 큰 영향 없을 수 있으나, 확인 필요)

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 해당 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구 오류동에 위치한 신축급(2013년 준공) 연립주택으로, 기본적인 입지 및 생활 환경은 양호한 편임.

* 권리관계상 특별히 인수할 부담은 없는 것으로 판단되나, HUG 관련 특이사항에 대한 명확한 확인이 필요함.

* 토지거래허가구역 지정 기간 만료 후 거래가 좀 더 용이해질 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 서울 서남부권의 주거지로서 꾸준한 수요 기대.

* 비교적 현대적인 건물 연식(2013년 준공).

* 천왕역 역세권으로 대중교통 이용 편리.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 282,000,000원

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 3월~7월):

* 36.44㎡, 1989년식: 190,000,000원 (약 5,213,000원/㎡)

* 46.41㎡, 2019년식: 285,000,000원 (약 6,141,000원/㎡)

* 74.43㎡, 2004년식: 250,000,000원 (약 3,359,000원/㎡)

* 본 물건 (55.56㎡, 2013년식)의 감정가는 282,000,000원으로, ㎡당 약 5,075,000원 수준임.

* 최근 거래 사례 중 2019년식 건물의 ㎡당 가격이 가장 높으며, 본 건물의 감정가는 연식과 면적을 고려할 때 시장가와 유사하거나 약간 낮을 수 있음.

* 예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.