나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13022 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2020-06-05) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파 트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금279,000,000원 임대차계약일자 : 2021년3월18일 임차권자 : 강상희

물건 비고

임차인 강상희의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13022 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

* 감정가: 282,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

* 토지지분: 20.42㎡ (약 6.18평)

* 건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

* 건물지분: 29.88㎡ (약 9.04평)

* 사용승인일: 2020년 6월 5일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제501호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 자유롭습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 2월 24일자 연수세무서장의 압류입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 을1. 주택임차권 (강상희, 임차보증금 279,000,000원, 2023-02-23 설정) - 다만, HUG 인수조건에 따라 잔액 포기 및 말소 조건부 매각입니다.

* 갑4. 주택도시보증공사의 가압류 (2023-08-10)

* 갑5. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025-11-04) - 본건 경매 사건입니다.

* 압류 (연수세무서장)

* 이 외 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 주의사항 및 물건명세서 상, 임차인 강상희의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 이행될 경우 매수인이 부담할 임차보증금은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (강상희 승계)

* 보증금: 279,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 1일

* 확정일자: 2021년 3월 23일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사가 임차권을 승계하였으나, 배당신고일자(2023-02-23) 기준으로 대항력 없음으로 분석됩니다.)

* 비고: HUG 인수조건에 따라 보증금 잔액 포기 및 말소 조건부 매각.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 24일

* 대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

* 본건이 속한 "프레스티지원" 건물은 2020년 6월 사용 승인된 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 총 6층 건물에 18세대가 거주 중입니다.

* 본건은 해당 건물 5층에 위치하며, 전용면적 29.88㎡ (약 9.04평) 규모입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

* 비교적 유사한 건축 연도(2019년)와 면적(19.98㎡)을 가진 인근 "더원" 빌라가 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 10,810,000원의 시세입니다.

* 다른 인근 빌라들의 거래 사례(2026년 7월)는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준이나, 건축 연도가 오래되었거나 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 본건의 면적(29.88㎡)에 "더원"의 ㎡당 시세를 적용하면 약 323,000,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 인근에 "서울신정고등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주위는 다세대 주택 밀집 지역으로, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

* 6층 건물 내 5층에 위치하여 고층의 장점을 누릴 수 있으며, 승강기 설비가 설치되어 있습니다.

* 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차보증금 관련 인수 조건

* 가장 중요한 리스크는 HUG 인수조건 변경 사항입니다. 임차인 강상희의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 잔액 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않거나, HUG 측에서 조건 불이행을 주장할 경우, 매수인이 보증금 잔액을 인수하거나 추가적인 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. 입찰 전 HUG 측과 반드시 명확한 확인 및 합의가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건은 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되어 있어 향후 재산권 행사 및 거래 시 제한이 있을 수 있습니다. 특히 공항 관련 지구는 항공기 소음 등의 환경적 영향도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2020년 준공된 신축급 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

* 주거 지역 내 입지로 기본적인 생활 환경은 갖추고 있으며, 교통 여건도 보통 수준입니다.

* 하지만, HUG와 관련된 복잡한 임대차보증금 인수 조건이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이 조건이 명확히 해결되지 않는 한, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가는 2억 8,200만원이나, 인근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때 시세는 더 높게 형성될 여지가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공된 비교적 최신 건축물의 다세대주택입니다.

* 서울 강서구 화곡동이라는 입지적 장점이 있습니다.

* 인근 유사 물건 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, HUG 조건 해결 전제)

9. 예상 입찰가

* 최근 유사 물건의 ㎡당 실거래가를 분석한 결과, 본건(29.88㎡)의 시세는 약 323,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 제공된 정보에 따르면 인수 보증금은 0원입니다.

* 하지만 HUG 인수 조건으로 인한 잠재적 위험을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 이러한 불확실성을 감안하되, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 현 시세 및 감정가를 고려하고, HUG 조건 이행을 전제로 했을 때, 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 실제 입찰가는 HUG와의 협의 결과, 현장 조사 결과, 기타 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.