나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13040 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-206 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.11.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡본동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2008년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건내 제1층 제101호로서 외벽 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, "다세대주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

제시외건물㉠이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13040 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 46-206 제1층 제101호

용도: 다세대주택

건물 제시외면적: 7.40㎡

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 106,036,000원

토지면적: 15.50㎡ (약 4.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.32㎡ (약 7.05평)

건물 지분: 23.32㎡

건물 제시외면적: 7.40㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡본동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 3월 11일자 서민금융진흥원의 가압류(을8)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 없이 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'만 기재되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인 현황: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 확인되며, 김정승 님 외 1인으로 추정됩니다.

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-22

확정일자: 2022-05-23

배당신고일자: 2024-08-21

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 주의사항에 따라, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부등본상 갑9(2025-11-04) 주택도시보증공사의 강제경매 기입등기가 말소기준권리보다 늦어 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 163,126,350원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 특성

본건 소재지는 다세대 및 다가구주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 형성된 상권으로, 배후세대 규모가 크며 꾸준한 수요를 보이는 지역입니다.

4.2. 업종 분포

대로변에는 판매, 외식, 대형 매장이, 병원, 학원, 은행 등이 밀집해 있으며, 주거지역 특성상 생활 편의 업종이 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주위 환경은 전반적으로 보통 수준이며, 다세대 및 다가구 주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

5.2. 편의시설

도보 거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 '화곡본동주민센터'가 있으며, 주변 상권에 각종 편의시설 및 상가들이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 남부골목시장, 까치산시장 등 재래시장도 인근에 있어 장보기 등 생활 편의가 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본 물건의 토지는 제2종일반주거지역이며, 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

건축물대장상 공부와의 차이점으로는 제시외건물(7.40㎡)이 소재하는 것으로 확인됩니다. 이는 매각물건에 포함되어 매각됩니다.

6.3. HUG 인수조건 관련

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 특이사항이 있습니다. 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히 HUG 관련 조건 변경으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점은 큰 장점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 감정평가액 대비 주변 시세 차이가 존재하며, 토지 이용계획상 공항 관련 구역 및 토지거래허가구역 지정 등 법적 제한사항을 확인해야 합니다. 제시외 건물 포함 여부도 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 화곡역 역세권으로 교통 및 입지 조건 우수.

* HUG 조건 변경으로 인한 인수 보증금 없음 (0원).

* 주변 편의시설 및 상권 발달로 생활 인프라 양호.

* 감정평가액 대비 시세 차이 존재 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,036,000원이며, 건물면적은 23.32㎡(약 7.05평)입니다. 최근 2026년 7월 1일 실거래된 유사 면적(19.98㎡)의 다세대주택이 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 해당 사례를 바탕으로 단순 환산 시 23.32㎡ 기준 약 252,000,000원 이상의 가격이 형성될 수 있으나, 본건의 건축 연도(2008년) 및 감정가(106,036,000원)를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격대에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 특히 HUG 인수조건 변경으로 인해 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하여, 주변 시세와 감정가의 차이, 그리고 법적 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다. 따라서 106,000,000원 ~ 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.