나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12937 [1] 서울특별시 구로구 구로동 557 삼성빌딩 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재"미래초등학교"남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(구로역, 신도림역-지하철1호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2018.10.16.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 도시형생활주택(연립)으로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 3필지 일단으로 인근토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택(연립) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지 북측으로 노폭 약 12M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구로동 557, 구로동 560-26 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 상대보호구역(2015-04-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 구로동 557-21 도시지역, 제3종일반주거지역(2003-09-02), 지구단위계획구역(2016-12-01), 상대보호구역(2015-04-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12937 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

* 물건 현황

* 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 557 삼성빌딩 제3층 제303호

건물 용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2018.10.16.

* 면적 정보

토지면적: 23.79㎡ (약 7.20평)

건물면적 (전용): 39.98㎡ (약 12.09평)

토지지분: 23.789999999999996㎡

건물지분: 39.98㎡

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

* 이용 현황

본건은 도시형생활주택(연립)으로 이용 중입니다.

내부 설비는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.

공부상 현황과 실제 이용 상태의 차이는 없습니다.

* 감정가 및 매각 정보

감정가: 309,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "미래초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

지하철 1호선 구로역 및 신도림역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변 시설

주거, 상업, 교육 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 특별히 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

말소기준권리: 2023-02-07 구로세무서장 압류 (갑11)

을구 1번 순위의 주택임차권(김윤지, 260,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석

* 김 : 전입일자 2025-04-24, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김윤지: 전입일자 2019-07-08, 확정일자 2019-07-08, 보증금 260,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음. (을1 등기, 배당신고일자 2023-08-10)

* 김 : 전입일자 2025-04-24, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 김윤지의 임대차보증금 260,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 상가 및 업종

본 물건이 위치한 지역은 주거지역 내에 근린생활시설이 함께 발달하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 상권 활성화 정도

대중교통 접근성이 좋아 외부 유입 인구의 이용 가능성이 있으며, 지역 내 소규모 상권으로서의 역할을 할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

주변 근린생활시설 및 편의점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

"미래초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 법률적 리스크

토지이용계획상 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등)으로 지정되어 있으며, 외국인이 매수할 경우 허가 절차가 필요합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김윤지의 보증금 260,000,000원입니다. 이 금액은 배당받는 금액에 따라 매수인이 인수해야 할 수 있으며, 이는 예상 입찰가 산정에 핵심적인 요소입니다.

보증금이 0원인 임차인(김 , 김 )에 대해서도 예상치 못한 명도 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 주의가 필요합니다.

* 기타

부동산 시장의 변동성 및 해당 지역의 공실률 추이를 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

7. 종합 의견

* 물건의 장단점 요약

장점:

- 2018년식으로 비교적 신축인 도시형생활주택.

- 서울특별시 구로구 내 주요 역세권(구로역, 신도림역) 접근 용이.

- 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 높음.

단점:

- 대항력 있는 임차인 보증금 260,000,000원 인수 부담.

- 감정가 대비 인수 금액 비율이 높아 총 투자 비용 고려 필요.

8. 투자 포인트

* 긍정적 요인

- 입지: 서울 구로구의 도심 생활권에 위치.

- 건물: 2018년 준공으로 관리 상태 양호 예상.

- 교통: 지하철 1호선 역세권으로 출퇴근 편리.

- 주변 환경: 주거 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수익 모두 고려 가능.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

* 건물 면적 39.98㎡ (약 12.09평) 기준.

* 최근 매매 사례 (2026년) 분석:

- 구로동 779-42 (2003년식, 68.99㎡): 33,500만원 (약 485만원/㎡)

- 구로동 112-24 (2023년식, 29.84㎡): 28,200만원 (약 945만원/㎡)

- 구로동 448-81 (2012년식, 21.75㎡): 29,990만원 (약 1,378만원/㎡)

* 본 물건 감정가: 309,000,000원 (약 773만원/㎡)

* 주변 다세대 및 도시형생활주택 시세는 면적, 연식, 층수 등에 따라 큰 편차를 보이며, 최근 거래 사례에서 ㎡당 900만원 이상으로 거래된 사례도 있습니다. 본 물건은 2018년식으로 비교적 신축이므로, 감정가는 시장 시세와 부합하거나 다소 낮게 형성된 것으로 보입니다.

* 가격 산정

* 인수 보증금: 260,000,000원

* 본 건의 감정가는 309,000,000원이지만, 낙찰자가 인수해야 하는 보증금 260,000,000원을 고려하면 총 투자 비용은 '입찰가 + 260,000,000원'이 됩니다.

* 수익성 확보를 위해서는 총 투자 비용이 시세보다 낮아야 합니다. 따라서 입찰가는 '시세 또는 감정가 - 인수 보증금'으로 계산하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 309,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 경우:

입찰가 = 309,000,000원 - 260,000,000원 = 49,000,000원

* 위 입찰가는 매우 낮은 금액으로, 낙찰 가능성을 높일 수 있으나 실제 시장가치 대비 수익성을 극대화하는 데 초점을 맞춘 산정입니다.

* 보다 현실적인 시장가를 330,000,000원(약 825만원/㎡)으로 가정하고 입찰가를 산정할 경우:

입찰가 = 330,000,000원 - 260,000,000원 = 70,000,000원

* 예상 입찰가

인수 보증금 260,000,000원을 제외한 실질적인 투자 비용과 수익성을 고려했을 때, 경쟁력 있는 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 결정될 수 있습니다.

최적 입찰가 제안: 80,000,000원 (총 예상 매수 비용 약 340,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.