나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12857 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울신흥초등학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층 지상5층 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감 내벽 : 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 '도시형생활주택(단지형다세대)'로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 평탄한 세장형 토지로서, "제1종근린생활시설, 도시형생활주택"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 약 7미터, 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(제한기간: 2022.9.15.~2024.9.14./2024.9.15.~2025.9.14.)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한 고시일로부터 3년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31.~2024.8.30./2024.8.31.~2025.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18.~2025.8.30./2025.8.31.~2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울남부지방법원 2025타경12857 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 218,000,000원

토지면적: 21.63㎡ (약 6.55평)

건물면적: 26.92㎡ (약 8.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울신흥초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2022.9.15.~2025.9.14. 및 추가 지정), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2022.8.26.~2026.8.30. 및 추가 지정) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요함.

* 주변 시설: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설과의 관련성을 확인해야 하며, 제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권 보존: 이상오 외 2명 (2019.08.08)

* 공유자전원지분 이전: 김태원 (2020.02.28)

* 주택임차권: 풍시우 (217,000,000원, 2024.04.03 말소 예정)

* 압류: 계양세무서장 (2023.05.16), 부평세무서장 (2023.07.20), 국민건강보험공단 (2024.05.27)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (217,000,000원, 2025.10.27)

* 말소기준권리: 갑3 압류 (계양세무서장, 2023.05.16)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 (주택임차권), 갑3, 갑4, 갑5 (압류), 갑6 (강제경매) 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: W * (풍시우)

* 보증금: 217,000,000원

* 전입/사업일자: 2022-03-12

* 확정일자: 2022-02-14

* 배당신고일자: 2024-04-03

* 대항력: 없음

* 주의사항 및 특별매각조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각임. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

* 인수 보증금 합계: 0원 (매각으로 인해 인수되는 보증금은 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석 (2026년 5월 기준 제공된 JSON 데이터 분석):

* 하이빌 (시흥동 798-27): 2008년식, 55.02㎡(약 16.64평), 330,000,000원 (약 19.83만원/평)

* 현대빌라 (시흥동 982): 1989년식, 39.48㎡(약 11.94평), 440,000,000원 (약 36.85만원/평) - 가격이 특이하여 참고 시 유의 필요.

* 원형아트빌 (시흥동 838-14): 2002년식, 55.19㎡(약 16.69평), 280,000,000원 (약 16.77만원/평)

* 본건과의 비교:

* 본건은 2019년 준공된 도시형생활주택으로, 면적은 26.92㎡(약 8.15평)임.

* 감정가는 218,000,000원으로, 평당 약 26.75만원 수준임.

* 주변 유사 물건 대비 면적은 작지만, 준공 연차가 최신(2019년)에 해당하며, 이는 가격에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

* 주변 시세 데이터(2026년 5월)를 볼 때, 본건의 감정가는 중간 수준의 단가를 형성하고 있으나, 작은 평수와 신축 연식을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 서울신흥초등학교 인근에 위치하며, 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있음.

* 교통: 차량 접근성이 용이하고 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능함.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의가 제공됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 관련 규제: 본건 토지는 건축허가·착공 제한 지역으로 지정되어 있으며, 이는 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있음. (2022.9.15~2025.9.14 및 추가 지정)

* 토지 거래 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가가 필요하며, 이는 거래 유연성에 영향을 미칠 수 있음. (2022.8.26~2026.8.30 및 추가 지정)

* 기타 법규 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 규제가 적용되어 있어, 관련 법규 준수 및 확인이 필수적임.

* 내부 상태 미확인: 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태는 현장 방문 시 반드시 재확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 비교적 높은 가격 단가를 형성하고 있습니다. 권리 관계가 명확하고, HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 다수의 건축 제한 및 토지 거래 허가 구역 지정은 향후 재산권 행사 시 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연식(2019년)으로 비교적 최신 상태의 건물임.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 매우 깔끔함.

* 소형 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 적음.

* 주변 편의시설 및 교통 여건이 보통 수준으로 안정적인 주거 환경 제공.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 218,000,000원

* 인수 보증금: 0원

제공된 2026년 5월의 주변 시세 데이터를 바탕으로 볼 때, 해당 물건의 감정가는 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 특히 임차 보증금 인수 부담이 없고 신축 연식임을 감안하면, 감정가 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.