나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13096 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제13층 제1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "까치산역(지하철2호선, 5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물내 제13층 제1304호로서, (사용승인일: 2021.03.24) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔('후첨' 내부구조도 참조)로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[938-7번지], [938-8번지] 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13096 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제13층 제1304호

용도: 오피스텔

감정가: 268,000,000원

건물 사용승인일: 2021년 03월 24일

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

건물지분: 27.41㎡ (약 8.29평)

건축물대장상 연면적: 2009.5㎡ (약 607.91평)

건축물대장상 대지면적: 356.1㎡ (약 107.72평)

1.3. 매각물건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 비교적 원거리에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 08월 10일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2021.04.08)

* 갑3: 소유권이전 (2021.06.04, 매매)

* 을3: 주택임차권 (2023.07.10, 한동희, 266,000,000원, 말소)

* 갑4: 가압류 (2023.08.10, 주택도시보증공사, 1,132,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 갑5: 압류 (2023.11.28, 연수세무서장, 말소)

* 갑6: 강제경매 (2025.11.04, 주택도시보증공사, 266,000,000원, 말소)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-23

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 인수사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(한동희)

보증금: 266,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-04

확정일자: 2021-05-03

배당신고일자: 2023-07-10

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 관련 특이사항 존재.

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 아래 '잠재적 리스크' 항목 참조.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주거용 오피스텔 및 다세대 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 2, 5호선 까치산역이 도보 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 및 기타

김포공항 인근에 위치하여 공항 소음 관련 대책 지역으로 분류됩니다. 일부 지역은 고도 제한 규제를 받고 있으며, 이는 향후 개발에 영향을 줄 수 있습니다. 단, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트(홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이)가 소재하고 있어 생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다.

5.2. 교육시설

서울우장초등학교, 덕원중학교 등이 주변에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건부 매각

물건의 특이사항 및 주의사항에 '대항력있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 등으로 기재되어 있습니다. 특히, "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 점은 중요하게 고려해야 합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, HUG의 보증 채무와 관련된 최종적인 채권 정리가 매수인에게 부담으로 작용할 가능성은 없는지 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 공항 소음 및 고도 제한

김포공항 인근 지역으로 항공기 소음 피해 지역에 속하며, 관련 주민 지원 사업이 진행되고 있습니다. 또한, 공항 시설법에 따른 고도 제한 규제가 존재하여, 향후 건축물 증축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 공동담보

'공동담보'라는 특이사항은 본 물건 외 다른 물건도 동일한 채무를 담보하고 있음을 시사합니다. 이는 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하며, 주변 환경도 주거 및 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

다만, 권리 분석상 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 임차인 명의의 채권 및 조건부 매각 사항이 가장 큰 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되었으나, 관련 계약 조건 및 HUG의 채무 소멸 절차를 명확히 확인하지 않을 경우 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 공항 소음 및 고도 제한과 같은 지역적 특성도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 역세권 접근성: 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 교통 편의성이 있습니다.

* 안정적인 수요: 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업체 등의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건과 유사한 시기의 오피스텔에 대한 직접적인 시세 자료를 확보하기는 어려웠습니다. 감정가는 268,000,000원이나, 복잡한 권리 관계 및 임차인 관련 조건부 매각 사항 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가 대비 일정 수준 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.