나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13089 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 "오류동역" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층건 내 제6층 제601호로서, 외 벽: 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 옥내 소화전설비 및 기계식 주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 부정형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 동측, 북측 및 서측으로 노폭 약 3 내지 4미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13089 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제6층 제601호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

감정가: 2억 4천 3백만원

토지면적: 8.32㎡ (약 2.52평)

토지지분: 8.3209㎡ (약 2.52평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2012년 사용승인

총 층수: 10층 (해당 층: 6층)

총 세대수: 86세대

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 구로구 오류동 소재 '서울오류초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본 건은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 '오류동역' 및 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

토지이용계획: 본 건은 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 건축법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법규상 제한이 적용됩니다. 특히, 외국인 대상 토지거래허가구역으로 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 경매 사건의 말소기준권리는 '주택도시보증공사'가 신청한 가압류(접수일자: 2023년 9월 19일, 권리금액: 10억 2천만원)입니다. 이보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부 요약에 따르면 주택임차권(을1), 압류(갑7), 강제경매(갑8) 등은 매각과 동시에 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, '지상권개요'는 있으나 명확한 등기사항은 확인되지 않음)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-23

대항력: 없음 (권리분석상)

비고:

* 임차인: MUNKHBAYARAYOUNG

보증금: 30만원

차임: 75만원

전입일자: 2025-11-12

확정일자: 2025-11-12

배당신고일자: 2025-11-13

대항력: 없음 (권리분석상)

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(이준교)

보증금: 2억 7천 5백만원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-27

확정일자: 2022-04-27

배당신고일자: 2024-03-15

대항력: 없음 (권리분석상)

비고: HUG 인수조건 변경 조건에 따라 매수인에 대한 보증금 반환청구권 포기 조건이 적용됩니다.

* 임차인: 임

보증금: 30만원

차임: 75만원

전입일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음 (권리분석상)

비고:

인수 보증금 합계: 0원

주요 권리 분석 특이사항: 본 건은 임차인 이준교 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 서울오류초등학교 인근에 위치하며, 주거 시설과 근린생활시설이 공존하는 복합 상권입니다. 오피스텔로서 주거 및 임대 수익 창출이 가능하며, 구로구의 지속적인 개발에 따른 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 서울오류초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

의료시설: 인근 병의원 이용이 가능하며, 종합병원 접근성도 확보되어 있습니다.

문화/여가시설: 구로구청 및 관련 시설, 공원 등 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 명시된 임차인들은 권리분석상 '대항력 없음'으로 분류되었으나, '대항력있는임차인' 관련 특이사항이 언급된 점은 유의해야 합니다. 다만, HUG 관련 조건 변경으로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.

토지이용계획 상 제한: 일반상업지역, 제3종일반주거지역 복합 지역으로, 다양한 법규상 제한이 존재하여 향후 재건축, 증축, 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 상세 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

혐오시설: 현장 조사 및 지도상 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울남부지방법원 주관의 강제경매 물건으로, 서울 구로구 개봉동 비케이힐타운 내 오피스텔입니다. 감정가는 2억 4천 3백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

본 건의 가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)와의 임대차 관련 조건 변경으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 전혀 없다는 점입니다. 모든 임차인은 권리분석상 '대항력 없음'으로 분류되었습니다.

주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

다만, 다양한 도시계획법규에 따른 토지이용 제한이 있고, 상세 임대 관계가 파악되지 않은 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

인수 부담 없음: 임차보증금 인수 부담이 제로(0원)여서 명확한 자금 계획 수립 및 수익률 관리가 가능합니다.

실거주 및 임대 수익 가능성: 오피스텔로서 실거주 목적 또는 임대 수익 확보를 위한 투자가 모두 가능합니다.

입지 조건: 서울 구로구의 지역적 이점과 더불어 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

시세 차익 기대: 경매를 통해 감정가 또는 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 4천 3백만원입니다. 최근 유사 면적(약 30㎡)의 오피스텔 실거래가 및 시세 조사를 종합해 보면, 본 건이 위치한 비케이힐타운 또는 인근 지역의 유사 물건들이 대략 2억 2천만원에서 2억 5천만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본 건은 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 큰 장점이 있으므로, 이러한 권리 분석상의 이점을 감안할 때 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 형성할 수 있습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 85%~95% 수준, 즉 약 2억 6백만원에서 2억 2천 8백 7십만원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

종합적으로, 시장 시세 및 인수 부담 없다는 점을 고려하여, 약 2억 2천만원 ~ 2억 3천만원 사이에서의 입찰을 제안합니다.

최종 입찰가는 경매 당일의 참여 경쟁률, 시장 상황, 본인의 자금 조달 능력 및 투자 전략에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.