나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13064 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 2호선 "신정네거리역" 남측 인근에 위치하 며, 주위는 중대형 아파트단지, 주상복합건물, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선 "신정네거리역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상12층건 내 제6층 제601호로서 (사용승인일: 2020.09.28), 외벽: 인조석 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

도시형생활(다세대)주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니2, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 노폭 약 30m 내외, 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대 보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특 별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선임. 일련번호 2 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확 인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파 트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13064 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1148-9, 양지 제6층 제601호

용도: 도시형생활(다세대)주택

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하1층/지상12층 중 제6층 제601호

사용승인일: 2020년 09월 28일

감정가: 326,000,000원

토지면적: 11.76㎡ (약 3.56평)

건물면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 2호선 "신정네거리역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중대형 아파트단지, 주상복합건물, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 상가지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선 "신정네거리역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단106921 (주택도시보증공사 가압류, 2023-11-15 접수)

매각으로 모두 소멸되는 권리:

* 을5: 주택임차권 (박한성, 300,000,000원, 2023-02-16 확정, 2023-02-24 전입, 말소)

* 갑2: 가압류 (주택도시보증공사, 1,220,000,000원, 2023-11-15, 말소기준권리)

* 갑3: 1번김영식지분압류 (구로세무서장, 2024-07-12, 말소)

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 300,000,000원, 2025-11-03, 본건 경매)

인수되는 권리: 없음. (단, 아래 주의사항 참조)

임차인 현황:

* 김영미:

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/확정일자: 2023-06-30

* 배당신고일자: 2025-11-24

* 대항력: 있음

* 비고: 김영미 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 있습니다. 배당요구를 하였으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 박한성 (주택임차권):

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-24

* 확정일자: 2023-02-16

* 대항력: 없음

* 비고: 박한성 임차인은 등기부상 주택임차권으로 등재되어 있으나 대항력은 없으며, 매각으로 인해 말소 대상입니다.

주의사항: 본건은 임차인 박한성 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 지하철역 인근의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치하여 역세권의 장점을 가진 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 상업 시설, 학교 등이 밀집해 있어 유동인구가 비교적 풍부하며, 도시형생활주택 및 다세대주택이 혼재되어 있어 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다. 재정비촉진지구로 지정되어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 신정네거리역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

편의시설: 역세권 상권에 위치하여 다양한 근린생활시설, 은행, 병원, 마트 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

교육시설: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김영미: 임차인 김영미는 대항력이 있으나, 배당요구를 하였고 '인수 보증금 합계: 0원' 및 '주의사항'에 명시된 조건에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 배당 결과에 따라 미회수 보증금이 발생할 수 있으므로, 법원 집행문 및 배당표 확인을 통해 최종 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청하였고, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG 관련 보증금이나 대출 관련 특수 조건이 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 매각 조건 및 최종 인수 금액에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 감정가(326,000,000원) 대비 유사 면적의 최근 매매가(130,000,000원)가 현저히 낮아, 감정가의 적정성에 대한 의문이 제기됩니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 중요한 고려사항이 됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신정동에 위치한 2020년 사용승인된 비교적 신축의 도시형생활주택(다세대주택)으로, 신정네거리역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리관계상 대항력 있는 임차인 김영미가 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. HUG 관련 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다. 재정비촉진지구 지정으로 향후 개발 가능성이 있습니다. 그러나 제공된 시세 자료와 감정가 사이에 큰 격차가 존재하므로, 입찰 시 시세 기반의 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 소형 주택: 2020년 사용승인된 소형 주택으로, 1인 가구나 소규모 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 신정네거리역 초역세권으로 교통이 편리하며, 주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대가 있습니다.

* 낮은 인수 금액: 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(23.14㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 130,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(23.40㎡)과 유사한 면적의 거래 사례를 바탕으로 현 시세를 산정하면 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 326,000,000원으로, 현재 시세보다 약 2배 이상 높게 책정되어 있어, 감정가대로 낙찰될 가능성은 낮아 보입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세를 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없음을 전제로, 현 시세 기준 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본건의 명확한 인수 조건 확인 및 추가적인 시장 조사를 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.