나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12964 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 OOOOOO OOOO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 3층 건내 제지하층 제03호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건명세서상의 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 408-54번지 제지하층 제03호에 소재하는 다세대주택으로, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12964 (1)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 감정평가액은 106,000,000원입니다. 토지 면적은 26.73㎡(약 8.09평)이며, 건물 면적은 41.35㎡(약 12.51평)입니다. 건물은 1991년 2월 19일 사용 승인된 벽돌조 평슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 3층 건물 중 지하 1층 제03호입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 등 용도에 대한 토지거래계약허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경12964호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 2025년 10월 30일 접수된 서울보증보험(주)의 강제경매개시결정(채권액: 89,524,356원)입니다. 등기부상 을구 5번 순위의 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 85,500,000원, 전입 2021-12-29, 확정 2021-11-25)은 말소 예정으로 확인됩니다. 물건명세서상 특별매각조건으로 채권자인 서울보증보험(주)은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 서울 강서구 화곡동 일대의 다세대주택 매매가는 규모 및 건축연도에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 예를 들어, 2018년에 건축된 37.05㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 5월 300,000,000원(30,000만원)에 거래되었으며, 2000년에 건축된 53.84㎡ 면적의 다세대주택은 같은 달 255,000,000원(25,500만원)에 거래되었습니다. 또한, 1995년에 건축된 41.32㎡ 면적의 다세대주택은 2026년 5월 169,000,000원(16,900만원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 1991년 건축된 41.35㎡ 면적으로, 면적 및 건축 연도가 유사한 기린아트빌라(1995년 건축, 41.32㎡)의 거래가 169,000,000원임을 고려할 때, 감정가 106,000,000원 대비 시장 가치가 높게 평가될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 화원중학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 기본적인 생활 편의시설 및 교통망이 갖추어져 있어 거주하기에 무리가 없는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 특징은 권리분석상 복잡하게 얽혀 있는 임차인 관련 사항입니다. 비록 임차인 현황상 대항력이 없다고 명시되어 있고 등기부상 말소 예정이나, "대항력있는 임차인" 및 "선순위 임차권"과 같은 문구가 혼재되어 있어 초기 분석 시 주의가 필요합니다. 하지만 특별매각조건을 통해 서울보증보험(주)이 매수인에 대한 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다. 건축 연도가 1991년으로 오래되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 공항 관련 보호지구 지정 등 토지 이용에 있어 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있는 물건입니다. 권리상으로 매수인이 인수하는 보증금이 없어 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 건축 연령이 오래된 점과 일부 토지 이용 제한 사항은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정평가액 대비 실거래가 수준이 높은 것으로 파악되어 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

* 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 초기 투자 부담 및 임대차 관련 리스크가 낮습니다.

* 화곡동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로 안정적인 투자 가치를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 106,000,000원입니다. 유사 면적 및 건축 연령의 주변 다세대주택 실거래가(약 169,000,000원)를 고려할 때, 시세는 감정가보다 높을 것으로 판단됩니다. 따라서, 경쟁 입찰 상황 및 물건의 잠재적 가치를 고려하여, 감정가의 110% ~ 130% 수준을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 보수적으로는 120,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.