나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12921 [1] 서울특별시 금천구 독산동 891-14 제3층 제302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 문성중학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 저 층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕으로 외벽 : 석재타일 붙임 등, 창호 : 알미늄샷시 창호 등.

이용상태

연립주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터가 공부상 설치되어 있으나 현황 엘리베이터 문이 폐쇄되어있거나 그 앞에 물건이 적치되어있어 운행은 하지 않는것으로 보여지고, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 1종일반주거지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 장애 물제한표면구역(진입표면구역){공항시설법}, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요 망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권 정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독. 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-15)(대상: 아파트/ 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12921 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 891-14 제3층 제302호

1.3. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 연립주택

1.4. 면적

토지면적: 23.04㎡ (약 6.97평)

건물면적: 48.56㎡ (약 14.69평)

1.5. 감정가

2억 1천 1백만원

1.6. 경매 구분

부동산강제경매

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 문성중학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

북측 및 동측으로 도로에 접해 있어 차량 접근 및 이용이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다. 특히, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 남부교육청을 통해 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있으니 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

등기부상 소유권 이전 이력이 있으며, 가장 최근 말소기준권리는 '압류(세무2과-1222)'로 2024년 1월 22일에 접수되었습니다.

3.2. 말소되는 권리

강제경매 개시결정(채권자: 한국주택금융공사, 2025타경12921) 등 채권 최고액 2억 7천 5백여만원을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건의 가장 큰 권리분석상 특징은 '대항력 있는 임차인' 및 '선순위 임차권'이 존재한다는 점입니다. 등기부상 을구 3번으로 등재된 주택임차권(권리자: 홍정우, 권리금액: 2억 3천만원)은 '말소: 인수'로 표시되어 있으며, 이는 매수인이 해당 임차인의 보증금을 인수해야 함을 의미합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 홍 (한국주택금융공사)

* 보증금: 2억 3천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 11일

* 확정일자: 2022년 1월 19일

* 배당신고일자: 2023년 11월 27일

* 대항력: 있음

3.5. 주의사항

상기 임차인의 보증금 2억 3천만원은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다. 따라서 인수해야 할 보증금 액수를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 분석

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 5월) 인근에서 거래된 연립 및 다세대 주택의 면적별 가격은 다음과 같습니다.

* 독산동 886-6 (2017년식 다세대, 53.72㎡): 4억 4천만원 (약 819만원/㎡)

* 독산동 972-50 (2023년식 다세대, 29.87㎡): 3억 2천 5백만원 (약 1,088만원/㎡)

* 독산동 960-11 (2012년식 연립, 21.99㎡): 1억 4천만원 (약 637만원/㎡)

4.2. 본건과의 비교

본건은 1996년에 건축된 연립주택(48.56㎡)으로, 연식 및 주택 유형을 고려할 때 독산동 960-11 사례(2012년식 연립)와 유사한 가격대를 형성할 가능성이 있습니다. 해당 사례의 평당 약 637만원을 적용하면, 본건의 시장 가치는 약 3억 9백만원(48.56㎡ * 637만원/㎡) 수준으로 추정됩니다. 다만, 신축 다세대 주택의 사례를 볼 때 지역 내 주택 가격 상승세를 감안하면 더 높은 가치를 인정받을 수도 있습니다. 감정가 2억 1천 1백만원은 최근 시세 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 밀집 지역에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 소재합니다.

5.2. 교육시설

문성중학교가 인근에 위치하고 있으며, 교육환경보호구역에 해당하므로 관련 규제를 확인해야 합니다.

5.3. 건물 내 시설

공부상 엘리베이터가 설치되어 있으나, 현재 폐쇄되어 운행되지 않는 것으로 보입니다. 난방, 위생 및 급배수 설비는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 홍 씨의 보증금 2억 3천만원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 실질적인 매입 비용이 발생함을 의미합니다.

6.2. 감정가와 시세의 차이

본건의 감정가(2억 1천 1백만원)가 최근 시세(약 3억 9백만원 이상 추정)보다 현저히 낮게 책정되어 있어, 실제 시장 가치와의 괴리가 클 수 있습니다. 이는 향후 명도 및 자금 계획 수립에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

6.3. 건물 노후화 및 시설 문제

1996년식 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 특히 엘리베이터 미작동 문제는 건물 관리 상태를 간접적으로 보여줄 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 연립주택으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 3천만원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 낙찰가와 별도로 매수인이 부담해야 할 실질적인 매입 비용으로 작용합니다. 감정가는 2억 1천 1백만원이나, 최근 주변 시세를 고려할 때 이보다 높은 시장 가치를 형성하고 있을 가능성이 높습니다. 따라서 인수해야 할 보증금을 고려한 적정 입찰가 산정이 매우 중요하며, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 예상보다 낮은 감정가

본건의 감정가가 실제 시장 가치보다 낮을 가능성이 있어, 이를 활용한 시세 차익 기대가 가능합니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

금천구 독산동 일대는 지속적인 개발 및 도시 재생 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8.3. 명도 전략 수립 시 유리한 조건

인수하는 임차보증금 2억 3천만원을 고려하여 입찰가를 낮게 책정할 경우, 합리적인 총 매입 비용으로 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 임차 보증금 2억 3천만원을 제외한, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 시세 분석 및 물건의 연식, 면적을 고려할 때, 본건의 시장 가치를 약 3억 4천만원 수준으로 추정합니다.

따라서, 인수 보증금 2억 3천만원을 제하고 나면, 예상 입찰가는 약 1억 1천만원이 됩니다.

* 예상 입찰가: 1억 1천만원

본 입찰가는 시장 상황 및 물건의 정확한 상태에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 현장 조사와 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.