나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104259 [1] 서울특별시 관악구 신림동 92-185 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신관중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 주택, 다세대주택 및 근린공원 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 '서원역(서울 경전철 신림선)' 및 노선버스정류 장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 1991.12.03.) - 외 벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

급경사지대 내 자체 지반 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확 인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률 >, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아 파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104259 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 92-185 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 192,000,000원

토지면적: 21.85㎡ (약 6.61평)

토지지분: 21.85㎡ (약 6.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.61㎡ (약 12.59평)

건물지분: 41.61㎡ (약 12.59평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는 임차인

주의사항:

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는 임차인

건물구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 1991년 12월 3일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신관중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: appraisal]. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린공원 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: appraisal]. 차량의 접근이 가능하며, 인근에 '서원역(서울 경전철 신림선)'과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: appraisal].

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리(말소기준이 되는 권리)는 2022년 11월 24일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다. 이 기준권리보다 선순위인 권리 중 말소되지 않는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 3번: 주택임차권

* 권리자: 임순덕 (한국주택금융공사)

* 권리금액: 157,000,000원

* 말소 여부: 인수

* 특이사항: 본 주택임차권은 배당 시 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액 범위 내에서 매수인에게 인수됩니다.

기타 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리입니다.

상세 임차인 현황:

* 임차인: 임 (한국주택금융공사)

* 보증금: 157,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-05

* 확정일자: 2021-10-07 (1차 보증금 증액분 2,000,000원 포함)

* 배당신고일자: 2023-11-28

* 대항력: 있음

* 권리분석: 인수 대상 보증금

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 157,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집지역에 위치한 주거지로서, 주변에 근린생활시설 및 학교가 소재하고 있습니다. 서원역(신림선)을 이용한 도심 접근성이 양호하며, 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 서울 경전철 신림선 서원역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 신관중학교가 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 근린공원이 소재하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 건물: 1991년 준공된 4층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 보증금: 대항력 있는 임차인(임순덕)의 보증금 157,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 건축 연도: 1991년 건축되어 비교적 노후된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당됩니다. 특히, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 및 다세대주택 등의 토지거래 계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 및 거래 절차 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구의 교통 요지인 서원역 인근에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 하지만 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 경매 절차 상 배당을 통해 임차인 보증금이 전액 변제될 경우 리스크는 줄어들지만, 변제되지 않는 금액이 발생할 경우 추가적인 매수 비용이 발생하므로 신중한 접근이 필요합니다. 1991년 준공된 건물 연식 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 192,000,000원 대비 시장 가치를 고려할 때, 잠재적 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 우수한 교통망: 신림선 서원역 초역세권으로 출퇴근 및 외부 활동이 용이합니다.

* 안정적인 주거 지역: 신관중학교 인근의 주거지로서 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 192,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(2026년 7월, 92-200번지 다세대, 30.92㎡, 18,500만원)와 건물 연식을 고려할 때, 본건(41.61㎡)의 시세는 약 249,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담(157,000,000원)이 존재하며, 해당 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

안전한 투자를 위해 감정가의 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다. 임차인 인수 보증금 리스크와 건물 노후도를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 205,000,000원 수준으로 제시합니다. 이 가격은 인수 보증금과는 별도로 산정된 경매 입찰 희망가입니다.

주변 시설 정보:

본건 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 유해시설 등은 검색 결과 확인되지 않았으며, 주로 주거지역과 학교(신관중학교)가 위치하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.