나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104214 [1] 서울특별시 동작구 대방동 411-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산감정 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 동작구 대방동 소재 지하철 7호선 "보라매역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각급 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 신림선·7호선 환승역인 "보라매역" 및 노선 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

- 본 건 공히 인접도로 및 인접필지 대비 등고·평탄하고, 기호(1) 토지는 가장형 토지이며, 기호(2~4) 토지는 세장형 토지임. - 본 건 기호(1)은 현황 건부지(근린생활시설 및 다가구주택)로, 기호(2~4)는 현황 ‘도로’임.

인접 도로상태

본 건 기호(1) 토지 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~4 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-05-23), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본 건 기호 2,3은 공부상 지목 ‘대지’이나, 현황 ‘도로’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호1 토지 지상에 본 건 기호5 건물과 별개로 ‘연와조 세멘와즙 단층 주택(56.53㎡)’의 건물 등기사항전부증명서가 존재하나, 현황 소재 불명임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건 건물 기호5는 벽돌구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 페인팅, 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

본 건 건물 기호(가)는 단독주택으로 이용중임(내부구획 및 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 갖추었으며, 주택부분은 도시가스에 의한 난방설비 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨, 지적 및 건물개황도와 같이 부합물 및 종물(제시외 건물)이 소재하나, 본 건에 미치는 영향 미미함.

공부와의 차이

본 건 기호5 건물 5층은 건축물대장상 주구조는 벽돌구조로, 현황은 철근콘크리트구조로 각 등재되어 있으나, 5층 일부는 판넬조 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 지하1층 및 1층 일부는 공실상태였으나, 건물 전체에 대한 정확한 임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104214 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 411-3

용도: 근린주택

감정가: 2,113,662,360원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 165.40㎡ (약 49.90 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00 평)

건물 면적: 323.72㎡ (약 97.92 평)

건물 제시외 면적: 64.17㎡ (약 19.41 평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 387.89㎡ (약 117.33 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 동작구 대방동에 소재하며, 지하철 7호선 '보라매역' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 지하철 신림선·7호선 환승역인 '보라매역'과 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본 건 토지는 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2006년 11월 30일 접수된 서울우유협동조합 근저당권(을5)입니다. 이보다 늦게 등기된 대부분의 권리(가압류, 압류, 임의경매, 강제경매, 근저당권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 1992년 9월 25일 접수된 송두헌지분가압류(갑4)가 있으며, 권리 분석상 '인수'로 표기되어 있습니다. 이는 본 경매 절차의 가장 중요한 쟁점으로, 낙찰자가 해당 가압류 부담을 인수해야 할 가능성이 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력

제시된 임차인 정보에 따르면, 모든 임차인(김 , 노 , 박 , 안 , 양 , 유 , 이 , 주식회사대양에프엔에이 등)은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

- 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,400,000원, 전입 2020-03-19, 확정 2023-07-27, 배당신고 2026-01-16

- 김 : 보증금 13,000,000원, 차임 1,400,000원, 전입 2020-03-19, 확정 2025-04-28, 배당신고 2026-01-16 (1차 보증금 증액분 3,000,000원 포함)

- 노 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-30

- 박 : 보증금 16,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2024-05-02, 확정 2024-05-02, 배당신고 2025-11-27

- 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2022-09-08, 확정 2020-04-20, 배당신고 2025-12-30

- 안 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-11-13

- 양 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-03

- 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-05-21

- 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2010-04-26, 확정 2021-06-14, 배당신고 2025-12-19

- 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2010-04-26, 확정 2010-04-26, 배당신고 2025-12-11

- 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2010-04-26, 확정 2016-01-14, 배당신고 2025-12-11 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함)

- 주식회사대양에프엔에이: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2016-01-04

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 요약

대부분의 권리는 말소될 것으로 예상되나, 1992년 접수된 가압류(인수) 권리가 낙찰자에게 승계될 가능성이 높습니다. 임차인들은 대항력이 없으나, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미비하거나 0원으로 기재되어 있어 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

주변(대방동)의 유사 부동산(다세대 주택) 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 대방샤인빌(376-3): 2026년 4월 8일, 44,000만원 (약 4.4억 원), 전용면적 39.6㎡ (약 11.98 평)

- 강남빌라(380-107): 2026년 4월 2일, 30,000만원 (약 3.0억 원), 전용면적 63.62㎡ (약 19.25 평)

- 대명빌라2차(393-50): 2026년 7월 10일, 66,500만원 (약 6.65억 원), 전용면적 72.02㎡ (약 21.79 평)

4.2. 본건과의 비교 분석

본건은 지하 1층, 지상 5층의 근린주택으로, 연면적 323.72㎡ (약 97.92 평)에 토지 면적 165.40㎡ (약 49.90 평)입니다. 감정가는 2,113,662,360원 (약 21.14억 원)으로, 면적당 감정가는 약 6,528,000원/㎡입니다.

주변 다세대 주택의 경우, 전용면적 기준 시세가 약 471만 원/㎡ ~ 1111만 원/㎡로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 이러한 시세 범위 내에 있거나, 근린주택의 복합적인 용도 및 규모를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. 다만, 주변 시세는 다세대 주택 중심이며, 본건과 같은 근린주택의 직접적인 비교 대상이 아니므로 추가적인 개별 분석이 요구됩니다.

4.3. 상권 특성

보라매역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준한 편입니다. 단독주택, 다가구, 다세대 주택 등 다양한 주거 형태와 상업 시설이 공존하여 배후 수요가 탄탄합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 7호선 및 신림선 환승역인 보라매역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 교육 및 편의시설

인근에 각급 학교가 다수 위치해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 대규모 상업 지역은 아니지만, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경

쾌적한 주거 환경과 함께 다양한 상업 시설이 공존하는 복합적인 지역입니다.

5.4. 주변 혐오시설 유무 (예비 조사)

현장 확인 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 건 인근에 특정 혐오시설(예: 대규모 산업 단지, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문 시 면밀히 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 인수 권리 (가장 큰 리스크)

1992년 9월 25일 접수된 송두헌지분가압류(윤옥례) 권리가 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 권리의 부담을 안게 될 가능성이 매우 높습니다. 이 가압류의 정확한 성격, 금액, 효력 등을 반드시 사전에 파악해야 하며, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 공부와의 차이 및 건축물 현황

* 토지: 공부상 지목 '대지'이나 현황 '도로'로 사용되는 부분이 있습니다.

* 건물: 5층의 주구조가 건축물대장상 벽돌구조이나 현황은 철근콘크리트구조이며, 5층 일부는 판넬조 판넬지붕입니다. 또한, 건물 등기사항전부증명서상 '연와조 세멘와즙 단층 주택(56.53㎡)' 건물이 존재하나 현황 소재 불명으로, 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 사항

모든 임차인이 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원이거나 정보가 불분명한 임차인들이 존재합니다. 이들의 실제 점유 관계 및 명도 가능성을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.

6.4. 토지 이용계획 상의 제약

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자나 용도에 따라 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 지하철 7호선 보라매역 역세권에 위치한 연면적 약 98평 규모의 근린주택으로, 입지 조건 및 교통 편의성이 매우 우수합니다. 주거 및 근린생활시설의 복합적인 용도로 활용 가능하며, 향후 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

하지만, 1992년 접수되어 '인수'로 명시된 가압류 권리는 본건의 가장 치명적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 법적 검토와 해결 방안 마련이 선행되어야 합니다. 더불어, 건물 공부와의 차이, 소재 불명 건물 등의 추가적인 확인 사항도 존재합니다.

종합적으로 볼 때, 입지적 장점은 뛰어나나 인수해야 할 권리라는 중대한 하자로 인해 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 보라매역 역세권, 주요 도로 인접, 편리한 교통망.

* 복합 용도 가능성: 근린주택으로서 주거 및 상업 시설 동시 운영 가능.

* 높은 미래 가치: 역세권 지역의 지속적인 개발 가능성.

* 명도 용이성: 모든 임차인이 대항력이 없어 비교적 명도가 수월할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,113,662,360원입니다.

주변 시세 및 본건의 입지, 건물 규모 등을 종합적으로 고려하였을 때, 잠재적 리스크(특히 '인수'되는 가압류 권리)를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 인수되는 권리 및 명도 관련 제반 비용, 향후 법적 문제 발생 가능성 등을 고려하여 감정가의 약 90% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 1,900,000,000원 (19억 원)

※ 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산출된 것이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 법률 자문, 시장 상황 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.