나이스옥션 법원경매 천안 2024타경116873 [1] 충청남도 천안시 동남구 구성동 산12 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경116873 [1] 충청남도 천안시 동남구 구성동 산12 임야 경매

• 사건번호: 2024타경116873
• 주소: 충청남도 천안시 동남구 구성동 산12
• 감정가: 205,298,000원
• 최저가: 143,709,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

천안지원 경매7계 2024타경116873 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 구성동 산12 | 감정가: 205,298,000원 | 최저가: 143,709,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

충청남도 천안시 동남구 구성동 소재 임야(산12)에 대한 공유물분할을 위한 경매 물건 보고서입니다. 사건번호는 천안지원 2024타경116873 (1)이며, 매각대상은 토지입니다. 감정가는 205,298,000원이며, 토지면적은 8,926.00㎡ (약 2,699.97평)의 대형 필지입니다. 본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

1.2. 토지 현황 및 면적 상세

본 건은 부정형의 완경사지이며, 현황은 임야 상태입니다. 건물면적 및 제시외면적은 없습니다. 매각 대상은 토지 전부이며, 면적 대비 감정가는 다소 낮게 책정된 것으로 보이나, 이는 후술할 특이사항 때문일 가능성이 높습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 지리적 위치 및 접근성

본건은 충남 천안시 동남구 구성동의 '천안동남소방서' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주로 전, 답 등의 농경지와 임야가 혼재하는 농림지역의 특성을 보입니다. 차량 접근은 인근까지 가능하나, 전반적인 교통상황은 다소 불편한 편입니다. 특히, 본건은 지적상 맹지(감정평가서 참조)이며, 인접 토지를 이용하여 진입해야 하는 구조입니다.

2.2. 토지 이용계획 및 규제 사항

본 토지는 도시지역 중 보전녹지지역에 해당하여 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 공익용산지(2024-08-29 지정)로 지정되어 있어, 개발의 용이성 측면에서는 매우 불리한 조건을 가지고 있습니다. 보전녹지지역 및 공익용산지 지정은 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 엄격하게 제한하므로 투자 시 반드시 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채무 관계

경매 구분은 '공유물분할을 위한 경매'입니다. 이는 소유자 간의 합의가 이루어지지 않아 법원에 의해 매각을 통해 지분을 정리하는 절차입니다. 권리 관계는 소유자 정OO, 채무자 정OO, 채권자 우OO로 명시되어 있습니다. 공유물분할 경매는 통상적으로 권리 관계가 비교적 깨끗한 경우가 많으나, 등기부등본상 인수되는 권리가 있는지 여부는 반드시 확인해야 합니다. 제시목록 외의 물건 및 공부와의 차이는 없다고 감정평가서에 명시되어 있습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

**핵심 주의사항은 '지적상 맹지'라는 점입니다.** 이는 법적으로 공식적인 도로에 접해 있지 않아 건축 허가를 받기 어렵다는 것을 의미합니다. 실제 인접 토지를 이용하여 접근이 가능하다고는 하나, 이는 사적인 통행에 불과하며, 향후 토지 사용 및 개발 시 인접 토지 소유자와의 협의 또는 주위토지통행권 관련 법적 분쟁 가능성을 내포합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 편의시설

본 토지는 임야 지역에 위치하고 있어, 주변에 상업 시설이나 밀집된 주거 시설은 존재하지 않습니다. 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치해 있어, 실질적인 주거 용도로서의 가치는 현재 낮습니다. 주로 장기적인 임야 관리나 산림 관련 목적으로 검토해야 합니다.

4.2. 혐오시설 유무

감정평가서상 특별히 인근에 혐오시설이 명시되어 있지는 않으나, 주변이 농경지 및 임야 지역인 만큼, 지형적 특성상 소규모의 종교 시설, 묘지 등이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 방문을 통한 직접적인 주변 시설 확인이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 및 접근성 리스크

가장 큰 리스크는 맹지 상태입니다. 도로 확보 없이는 사실상 건축 개발이 불가능하며, 인접 토지 사용의 안정성을 확보하지 못하면 토지 가치는 현저히 낮게 평가될 수밖에 없습니다. 도로 확보를 위한 매입 비용이나 법적 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 개발 제한 리스크

보전녹지지역 및 공익용산지 지정으로 인해 토지 용도의 전환이나 대규모 개발이 사실상 어렵습니다. 장기간 현재 상태로 유지되거나, 제한된 용도로만 사용될 가능성이 높습니다. 투자 전 천안시의 장기 도시계획을 면밀히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

충남 천안시 동남구 구성동의 대형 임야 물건은 8,926.00㎡ (약 2,700평)의 넓은 면적과 비교적 낮은 감정가를 가지고 있으나, 지적상 맹지라는 치명적인 단점과 보전녹지지역 및 공익용산지라는 엄격한 규제가 공존하는 고위험-제한적 개발 가능성 물건입니다. 단기적인 시세차익을 기대하기는 어려우며, 인접 토지와의 관계, 규제 완화 가능성 등을 매우 장기적인 관점에서 분석해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 인접 토지 소유자의 전략적 매입: 본 토지의 가장 유력한 매수자는 인접 토지의 소유자일 수 있습니다. 이들에게는 본 토지 매입이 맹지 해소 및 토지 확장이라는 큰 이점으로 작용할 수 있습니다.

2. 장기적인 가치 저장 수단: 당장의 개발은 어렵지만, 대규모 면적의 토지를 저렴하게 확보하여 천안시 도시 확장 및 장기적인 토지 가치 상승에 대비하는 투자로 접근 가능합니다.

3. 낮은 초기 투자 비용: 맹지 및 규제로 인해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었으므로, 초기 진입 비용은 낮은 편입니다. (물론, 추후 맹지 해소 비용은 별도입니다.)

법원 정보

천안지원 경매7계