나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5132 [1] 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1043호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5132 [1] 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1043호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

평택지원 경매6계 2024타경5132 | 소재지: 경기도 평택시 비전5로 10, 1층1043호 (비전동,평택가로수길센트럴돔) | 감정가: 652,000,000원 | 최저가: 456,400,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 평택지원 2024타경5132 (1)이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

물건의 소재지는 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1043호입니다.

1.2. 물건 상세 및 감정가

본 물건은 근린생활시설(제2종근린생활시설, 휴게음식점) 용도로 이용 중입니다.

총 감정가는 652,000,000원입니다.

토지 면적은 26.09㎡ (약 7.89평)이며, 건물 면적은 36.05㎡ (약 10.89평)입니다.

건물은 일반철골구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 4층 건물 중 1층에 위치합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 비전동 소재 "배다리저수지" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

인근의 배다리저수지는 배다리생태공원으로 조성되어 시민들의 휴식처 역할을 하고 있으나, 도시화로 인한 수질 오염 및 악취 문제가 제기되어 평택시가 수질 개선 및 생태공원 복원 계획을 추진 중인 것으로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로 환경은 매우 양호하며, 남측 및 서측으로 광대로, 북측으로 중로, 동측으로 소로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구)에 위치하며, 대로1류(폭 35m-40m), 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류/2류 등 여러 폭의 도로에 접하고 있습니다.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 상대보호구역(행복한아이유치원)이 포함되어 있어, 업종 선택 시 교육환경 보호에 관한 법률상 제한 여부를 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채무 관계

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자는 윤OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 판단되는 일반적인 임의경매 물건으로, 서류상 특별한 하자는 없어 보입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (핵심 분석)

가장 중요한 주의사항은 "제1042호와 벽체 구분 없이 하나의 호실로 이용중임"입니다.

이는 실제 현황상 경계가 불분명하거나 두 호실이 통합 운영되고 있음을 의미합니다. 낙찰자는 1043호만 매수하더라도 1042호의 소유자 또는 점유자와의 관계 정립(벽체 복구, 분할 사용, 혹은 통합 사용에 대한 협의 등)이 필요할 수 있으며, 이에 대한 명도 및 이용상의 리스크가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 현황 (평택 가로수길 센트럴돔)

본 물건이 위치한 '평택 가로수길 센트럴돔'은 소사벌 지구 내 대형 상가로, 과거 대규모 공실 문제와 유찰이 반복되는 '유령 상가'의 오명을 가졌던 곳입니다.

최근에는 카페, 음식점 등 생활 밀착형 업종을 중심으로 임차인 입점이 일부 이루어지고 있으나, 여전히 아케이드 내부나 상층부는 공실이 장기화된 곳이 많아 상가 활성화 수준은 낮은 편으로 분석됩니다.

4.2. 주요 시설

인근에는 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하며, 약 1km 거리에 배다리생태공원(배다리저수지)이 위치하여 주거 및 휴식 환경은 양호합니다.

교육 시설로는 상대보호구역에 해당하는 행복한아이유치원이 인접해 있습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

인근 배다리저수지가 과거 수질 오염 및 악취 문제로 민원이 발생하기도 했으나, 평택시의 적극적인 환경 개선 노력이 진행 중입니다.

직접적인 혐오 시설은 파악되지 않으나, 건물 자체의 공실 문제(유령 상가 이미지)가 상업 시설로서의 치명적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 통합 호실 이용에 따른 리스크

제1042호와 벽체 구분 없이 이용 중인 현황은 매수 후 원상 복구 또는 인접 호실 매수 협의 등 추가적인 비용 및 시간 투입을 요구할 수 있습니다. 인접 호실이 경매로 함께 진행되지 않는 경우, 소유권 확보 후 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 소지가 높습니다.

5.2. 상권 활성화 및 공실 리스크

본 건물이 위치한 평택 가로수길 센트럴돔은 대규모 공실 문제로 인해 낮은 상가 활성도를 보이고 있어, 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 창출에 어려움을 겪을 수 있습니다.

5.3. 용도 변경 및 제한 리스크

상대보호구역이 접해 있어 유흥 시설이나 일부 유해 업종 등 교육환경 보호에 관한 법률에 저촉되는 업종은 입점이 불가합니다. 현재 용도인 휴게음식점은 문제없으나, 향후 다른 용도로 변경을 고려할 경우 검토가 필수입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 평택 소사벌 택지지구 내 일반상업지역에 위치하며, 대로변에 접하는 1층 상가라는 우수한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

반면, 건물의 특성상 대규모 공실로 인한 상권 리스크와 더불어, 인접 호실과의 경계 문제가 잠재적 위험 요소로 상존하고 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대로변에 위치하고 배다리생태공원 인접하여 가시성 및 접근성이 매우 우수합니다. 일반상업지역 용도라는 점에서 높은 개발 잠재력과 다양한 업종 선택의 폭을 가집니다.

저층 상가 희소성: 1층 상가는 상가 활성화가 미흡한 건물에서도 비교적 임대 선호도가 높아 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

가격 경쟁력: 유찰 진행 시 초기 감정가 대비 상당한 수준의 가격 경쟁력을 확보할 수 있으며, 이는 상권 리스크를 상쇄하는 핵심 요인이 될 수 있습니다. (다만, 유찰 상황은 본 보고서 시점에서는 미반영됨)

6.3. 결론

본 물건은 '입지적 장점(대로변 1층 상업지역)'과 '상권 활성화 리스크 및 통합 호실 이용 문제'가 공존하는 상가입니다.

입찰자는 인접 호실과의 경계/이용 문제 해결 방안(철거/분리 비용 또는 인접 호실 매수 가능성)을 면밀히 검토하고, 상권 회복에 대한 장기적인 전망을 바탕으로 입찰 가격을 신중하게 결정해야 합니다.

법원 정보

평택지원 경매6계