나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5132 [1] 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1043호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "배다리저수지" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건 보통임.

건물의 구조

일반철골구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 4층 건물 내 제1층 제1043호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅, 강화유리 마감 등.

내부 : 인테리어 마감 등.

창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

제2종근린생활시설(휴게음식점)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 근린생활시설, 판매시설, 동·식물원 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 광대로, 북측으로 중로, 동측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(소사벌택지지구) , 대로1류(폭 35m-40m)(접합) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(보행자전용)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(행복한아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

선첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 의 "Ⅳ. 감정평가방법의 적용, 3. 그 밖의 사항" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제1042호와 벽체 구분없이 하나의 호실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 평택지원 2024타경5132 (1)

소재지: 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1043호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 휴게음식점)

감정가: 652,000,000원

토지면적: 26.09㎡ (약 7.89평)

건물면적: 36.05㎡ (약 10.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 특이사항

제1042호와 벽체 구분 없이 하나의 호실로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 비전동 소재 "배다리저수지" 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 등 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

일반철골구조, 철골철근콘크리트구조의 (철근)콘크리트지붕을 가진 지하 2층, 지상 4층 건물 내 제1층 제1043호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 강화유리 마감, 내부는 인테리어 마감, 창호는 강화유리로 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로상태

토지는 사다리형으로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 근린생활시설, 판매시설, 동·식물원 등이 입지하는 건부지로 이용되고 있습니다. 남측 및 서측으로 광대로, 북측으로 중로, 동측으로는 소로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 우수합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구)으로 지정되어 있으며, 대로1류, 대로3류, 중로1류, 중로2류, 소로2류 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(행복한아이유치원), 택지개발지구로 지정되어 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 하나은행의 근저당(2019.08.07. 접수, 360,000,000원)을 포함하여, 삼성카드 가압류, 하나은행의 임의경매, 농협은행 가압류 등 모든 등기사항 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 389,503,645원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-04

* 확정일자: 2023-12-05

* 대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

임차인은 대항력이 없어 임차보증금 인수 사항은 없습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 유동인구

"배다리저수지" 서측 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 아파트 단지가 밀집해 있어 상업 시설 운영에 필요한 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 주요 업종 및 입지 강점

본 건은 제2종 근린생활시설(휴게음식점)로 이용 중이며, 다수의 차량 및 대중교통 노선이 지나는 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 우수합니다. 또한, 소사벌 택지지구 중심에 위치하여 지역 내 랜드마크 상업시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 현 시점에서 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 평택시 전체적으로는 폐기물 처리시설 확충 논의가 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반 시설

주변 근린생활시설 및 아파트 단지로 인해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. "배다리저수지"가 인접해 있어 여가 및 휴식 공간으로서의 이점도 있습니다.

5.2. 교육 및 교통 환경

행복한아이유치원과 인접한 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 교육 환경 보호 구역에 해당하며, 인근 노선버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 상태 관련

본 건은 제1042호와 벽체 구분 없이 하나의 호실로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 법적인 문제나 명도 진행 시 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있으며, 원상복구를 위한 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 명도

대항력 없는 임차인이 존재하나, 이사 비용 등 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 시장 환경

과거 '평택 가로수길 센트럴돔'의 높은 공실률 및 임대료 부담에 대한 보도 사례가 있으며, 스타필드 안성 등 대형 쇼핑몰과의 경쟁 환경도 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 비전동의 중심 상업지역 내에 위치한 근린상가로, 배다리저수지 인근의 양호한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2019년 준공)에 가까워 구조적 안정성을 기대할 수 있으며, 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확한 점은 큰 장점입니다.

주요 리스크로는 인접 호실과의 벽체 구분 없는 이용 상태 및 임차인의 명도 과정에서의 협상 필요성 등이 있습니다. 과거 높은 공실률 사례와 대형 복합 쇼핑몰과의 경쟁 환경은 신중하게 검토해야 할 요소입니다.

종합적으로 볼 때, 본 건은 입지적 장점을 바탕으로 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이용 상태에 대한 면밀한 확인과 명도 협상, 그리고 상권 내 경쟁 환경을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 평택시 비전동 핵심 상업지역, 대로변 접.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용 편리.

* 권리: 인수되는 권리 없음 (임차인 대항력 없음).

* 성장 잠재력: 소사벌 택지지구 개발 및 주변 지역의 지속적인 인구 유입 기대.

* 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 652,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으며, 권리관계 또한 명확하여 통상적인 경매 물건의 분석에 따라 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

건물 이용 상태(벽체 구분 없음) 등 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 약 90% 수준을 고려할 때, 예상 입찰가는 586,800,000원 정도로 제안합니다.

(본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 기반으로 산정된 것으로, 실제 시장 상황 및 현장 조사를 통해 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.