나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65524 [1] 부산광역시 영도구 봉래동5가 111-2 대지 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65524 [1] 부산광역시 영도구 봉래동5가 111-2 대지 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매7계 2024타경65524 | 소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 111-2 | 감정가: 38,304,000원 | 최저가: 26,813,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경65524 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 111-2

용도: 대지 (주거용 건부지)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 38,304,000원

토지면적: 76.00㎡ (약 22.99평)

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적: 76.00㎡ (약 22.99평)

건물 면적: 공부상 멸실, 제시외 건물 73.10㎡ 존재 (매각 제외)

특이사항: 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물 제외(현재 공사 중단 상태)

본 경매는 토지만을 대상으로 하며, 현황상 존재하는 공사 중단된 제시외 건물(블럭조 단층 및 부속건물)은 매각에서 제외됩니다. 이 제시외 건물의 면적은 73.10㎡입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 "봉학초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 봉학초등학교가 인근에 있어 교육환경보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 가까운 곳에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 다만, 후술할 도로 사정이 협소하여 차량 진입 및 주차는 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

토지는 북서쪽으로 경사가 완만한 완경사지를 택지 조성한 사다리형의 형태이며, 현재는 주거용 건부지(건물이 지어진 땅)로 이용 중입니다.

2.4. 도로 현황 및 제약 사항

접근 도로는 북측, 북서측, 북동측 모두 노폭 약 1미터 내외의 매우 협소한 도로에 접하며, 북서측 및 북동측 도로는 막다른 도로입니다. 이는 건축 행위나 차량 접근에 있어 상당한 제약 사항으로 작용할 수 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

지역 지구: 제2종일반주거지역(2021-02-04)으로, 건폐율 및 용적률 등 건축 규제를 확인해야 합니다.

제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(2024-08-27)(봉학초등학교)으로 지정되어 있어, 용도에 따른 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 경매 권리 관계

소유자: 황OO, 채권자: 부OOOOOOO에 의한 부동산 강제경매 사건입니다. 채무자 항목은 비어있으나, 소유자와 채무자가 동일인일 가능성이 높습니다. 본건은 '토지 매각'이 핵심입니다.

3.2. 법정지상권 문제 (최대 리스크)

본건은 '법정지상권'을 특이사항으로 명시하고 있습니다. 토지(매각대상)와 그 위의 건물(제시외 건물, 매각 제외)의 소유자가 다르게 될 경우, 법정지상권이 성립할 수 있습니다.

현재 제시외 건물은 "공사 중단된 상태"이며, 이용 상태가 "단독주택(건물 외벽이 축조된 이후 장기간 건축이 중단되어 본래의 목적으로 사용이 불가능함)"으로 보고되어 있습니다.

만약 이 미완성 건물이 법정지상권 성립 요건(토지와 건물의 소유자 동일성, 강제경매 시점 등)을 충족하여 법정지상권이 성립한다면, 낙찰자는 건물을 철거할 수 없으며 토지 사용에 대한 지료만 청구할 수 있어 투자 가치가 크게 하락합니다. 반면, 법정지상권이 성립하지 않는다면 건물의 철거를 요구할 수 있습니다. 이는 본건 투자의 **가장 큰 리스크**이자 **수익률의 결정적인 요인**이 됩니다.

3.3. 제시외 건물 처리 문제

매각에서 제외된 제시외 건물(73.10㎡)은 공사 중단된 상태로, 낙찰자가 이를 인수할 의무는 없습니다. 그러나 건물의 철거 여부는 법정지상권 성립 여부에 따라 달라지므로, 철거 소송 등 추가적인 법적 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변이 주거 밀집 지역이며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 주요 상권이나 대형 편의시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

4.2. 교육 및 공공 시설

"봉학초등학교"가 인근에 소재하며, 행정복지센터 등 공공기관 및 경로당 등 편의시설이 주변에 위치하고 있습니다.

4.3. 혐오 시설 정보

검색된 정보로는 본건 소재지 인근에 특정한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 주거시설과 교육시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 비교적 소액의 감정가(38,304,000원)를 가진 소형 대지입니다. 투자 가치 결정의 90% 이상은 **법정지상권 성립 여부**에 달려 있습니다. 법정지상권이 성립하지 않는다면, 미완성 건물을 철거하고 협소한 도로를 감안한 신축 또는 재건축(법규 확인 필요)을 통해 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 하지만, 법정지상권이 성립한다면 토지 활용에 큰 제약이 생겨 지료 수입 외의 수익은 기대하기 어려울 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

토지 감정가 수준의 저가 매입 기회: 법정지상권 리스크로 인해 유찰이 거듭될 경우, 감정가 대비 매우 낮은 가격에 토지를 확보할 수 있습니다.

제2종일반주거지역: 주거 개발 가능성이 있는 용도지역입니다.

5.3. 투자를 위한 필수 확인 사항 (필수 컨설팅 영역)

법정지상권 성립 여부: 건축물대장 및 등기부등본 확인을 통한 건물의 소유자 및 건축 시점, 토지 소유자와의 동일성 여부 등을 면밀히 분석해야 합니다. 특히 미완성 건물의 경우, 독립된 건물로 인정될 수 있는지에 대한 법리 검토가 필수입니다.

건축 가능성 검토: 노폭 1미터 내외의 도로 현황을 고려할 때, 건축법상 건축선 및 진입로 규정을 만족하는지, 차량 진입이 불가능한 맹지성 토지 규제를 받지는 않는지 사전에 건축사 등을 통해 확인해야 합니다.

제시외 건물 처리 비용: 법정지상권이 성립하지 않아 철거가 가능한 경우, 철거 비용 및 명도 소송 비용 등을 예상 투자 비용에 포함해야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매7계