나이스옥션 법원경매 김천 2024타경18719 [1] 경상북도 구미시 옥계동 540 103동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 "양포초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "동우대백타운" 제103동 제6층 제604호 단위세대로서, 주위는 아파트단지, 학교, 다세대주택 및 주변의 근린생활시설 등으로 형성 되어있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트벽식라멘조 평슬래브지붕 15층건중 6층 604호 복도식 아파트로서
- 외벽: 몰탈위 페인트 마감
- 내벽: 벽지 및 타일 마감 등
- 바닥: 내부바닥재 및 타일 마감 등
- 창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

가) 아파트.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동향 완경사지대에 계단식으로 완만하게 조성한 사다리형에 가까운 토지로서 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 폭약 20미터, 동측 폭약 4미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만), 중로1류(폭 20m-25m)
(접합), 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>

공부와의 차이

─

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: ─

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 김천지원 2024타경18719 (1)

소재지: 경상북도 구미시 옥계동 540, 103동 6층 604호

용도: 아파트

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 61,000,000원

토지 면적: 33.33㎡ (약 10.08평)

건물 면적: 59.85㎡ (약 18.10평) (전용면적)

토지 지분: 33.32739㎡ (약 10.08평)

건물 지분: 59.85㎡ (약 18.10평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

아파트 명: 동우대백타운

건축 연도: 1994년 6월 20일

총 동수: 10동

총 세대수: 756세대

총 주차대수: 569대 (지하 300대, 지상 269대)

구조: 철근콘크리트벽식라멘조 평슬래브지붕, 15층 건물 중 6층

호수: 604호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 구미시 옥계동에 위치한 "동우대백타운" 아파트 103동 6층 604호입니다.

"양포초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 자유로운 편이며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

단지 북측으로는 폭 약 20미터, 동측으로는 폭 약 4미터의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

또한 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m-25m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(절대제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (2024년 12월 12일 접수, 사건번호 2024타경18719). 이 권리보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 후순위 권리는 말소됩니다.

3.2. 선순위 권리 현황

* 을구 9번 주택임차권 (권리자: 김문재)

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 15일

* 확정일자: 2021년 11월 18일

* 배당신고일자: 2024년 1월 15일

* 대항력: 있음

* 등기부상 권리내역: 말소: 인수

3.3. 권리분석 요약

본 건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차권은 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

이는 매각으로 인해 임차권이 소멸되지 않고 매수인에게 인계될 수 있음을 의미합니다.

물건명세서 상에서도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

따라서 임차인의 보증금 63,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. (다만, 임차인현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 구미시 옥계동은 주거 지역으로, 주변에 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 상권입니다.

4.2. 편의시설 접근성

인근에 "양포초등학교"가 있어 교육 환경은 양호하며, 아파트 단지 내 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

동우대백타운 아파트는 1994년에 건축되어 연식이 다소 있는 편입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대복리시설이 있습니다.

5.2. 교통 및 생활 편의

차량으로의 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

주변에 학교와 상업 시설이 있어 생활 인프라는 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성

을구 9번 주택임차권 (김문재, 보증금 63,000,000원)이 매각 후 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 인수되는 금액만큼 매수인의 실질적인 취득 비용이 증가하게 됩니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 건물 노후도

1994년 준공된 아파트로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 리모델링 필요성이 증가할 수 있습니다.

6.3. 도로 접면

동측 도로가 소로3류(폭 8m 미만)로, 차량 통행이나 단지 진입에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

경상북도 구미시 옥계동에 소재한 동우대백타운 아파트 경매 물건입니다.

양포초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 갖춰져 있으며, 주변은 전형적인 아파트 단지 및 생활 편의시설로 구성된 주거 지역입니다.

본 건의 가장 큰 특징은 선순위 임차인(김문재)이 존재하며, 해당 임차권이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 보증금 63,000,000원 중 배당으로 회수되지 못한 금액은 매수인이 부담해야 하므로, 이 부분에 대한 명확한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

감정가는 61,000,000원이지만, 최근 실거래가는 4,000만원 ~ 5,000만원 수준으로 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 만약 임차 보증금 인수 부담까지 고려한다면, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 구미시 옥계동의 안정적인 주거지역 내 물건.

* 양포초등학교 인접으로 학군 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 감정가 대비 시세가 낮아 투자 기회 존재 (단, 임차인 인수 리스크 해소 시).

* 현장 방문 및 임차인 관련 정보 추가 확인을 통한 리스크 관리 필요.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 해당 아파트의 매매 시세는 4,000만원에서 5,000만원 사이로 형성되어 있습니다 (2026년 5월~7월 거래 기준).

감정가는 61,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

가장 중요한 고려 사항은 선순위 임차인의 보증금 63,000,000원 인수 여부입니다.

등기부등본 상 '말소: 인수'로 명시되어 있으며, 물건명세서에서도 잔액 인수 가능성이 언급되어 있습니다. 만약 임차 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다면, 실제 매수인의 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 시나리오 1: 임차인 보증금 63,000,000원 전액 인수 및 시장 시세(5,000만원)를 총 투입 비용 상한선으로 가정

* 이 경우, 매수인이 지불할 수 있는 최대 입찰가는 5,000만원 - 6,300만원 = -1,300만원이 됩니다. 이는 입찰이 불가능함을 의미하며, 해당 금액으로는 투자가치가 없다고 판단됩니다.

* 시나리오 2: 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하거나, 인수하지 않는다고 가정 (물건명세서 및 등기부와 상반되는 가정)

* 이 경우, 매수인의 부담은 입찰가로 제한됩니다. 최근 시세 하단인 4,000만원을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 잠정적인 예상 입찰가: 40,000,000원 ~ 45,000,000원

* 이 가격대는 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 감정가(61,000,000원)보다 낮아 유찰 가능성이 있습니다.

결론적으로, 본 물건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부에 따라 결정됩니다.

임차인 보증금 인수 위험이 현실화된다면, 사실상 입찰이 어렵거나 매우 낮은 금액(1,000만원 이하)으로 제한될 수 있습니다.

만약 인수 위험이 없다면, 시세 범위 내에서 4,000만원 ~ 4,500만원 사이를 목표로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

투자를 결정하기 전에 반드시 임차인 보증금의 최종 배당 및 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.