나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100632 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 765-15 아성리치빌 2층204호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100632 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 765-15 아성리치빌 2층204호 다세대주택 경매

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수원지방법원 경매17계 2024타경100632 | 소재지: 경기도 수원시 장안구 송정로167번길 28, 2층204호 (조원동,아성리치빌) | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 140,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경100632 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 765-15 아성리치빌 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 24.28㎡ (약 7.35평)

건물면적: 33.73㎡ (약 10.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 "수원종합운동장" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 단독주택, 주상용 건물 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 광역적인 도로 접근성과 대중교통 이용 여건 역시 보통 수준으로 판단됩니다. 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 권리관계 분석에 있어 가장 중요한 사항은 주택도시보증공사(HUG)에서 제출한 확약서입니다. 해당 확약서에 따르면, 임차인 임상훈은 임차보증금에 대해 우선변제권만을 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인 관련 보증금 반환 채무 부담을 상당 부분 덜 수 있음을 시사하는 긍정적인 요소입니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 여부에 대해서는 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 조원동 지역은 주거 지역이면서도 수원종합운동장과 같은 대형 시설이 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 다세대 및 단독주택 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 주상용 건물이 혼재된 점으로 보아 일부 편의시설 및 근린 상업 시설 이용도 가능할 것으로 보입니다. 주위 환경은 보통 수준으로, 특별히 뛰어난 상업적 특성은 보이지 않으나 주거지로서의 기본적인 상권은 유지하고 있습니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 제2층 제204호에 해당하며, 건물 외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있습니다. 내부에는 위생 및 급배수, 전기, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 엘리베이터, 공동현관, 지상 주차장 등의 편의시설도 이용 가능합니다. 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다. 토지는 북서측 하향 완경사지에 조성된 가장형 필지로 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 남서측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 현장 조사 시 점유자 부재로 인해 내부 육안 확인이 불가능했다는 점입니다. 따라서 내부 구조, 마감 상태, 관리 상태 등에 대한 정확한 파악이 어렵다는 한계가 있습니다. 건축물 관리대장 현황도면 및 탐문을 기준으로 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 파악되어 현재 임차인이 있는지, 있다면 어떤 조건으로 거주 중인지 확인이 필요합니다. 비록 주택도시보증공사의 확약서가 제출되었으나, 임대차 관련 분쟁의 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 장안구 조원동의 주거지 내에 위치한 다세대주택으로, 수원종합운동장이 인접하여 생활 편의성이 일부 확보되는 입지입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로 양호하며, 건물 자체의 기본 설비는 잘 갖추어진 것으로 보입니다. 특히 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차인 보증금 관련 위험이 크게 줄어들 수 있다는 점은 투자자에게 매력적인 요소입니다. 하지만 내부 상태 확인 불가, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 간과해서는 안 됩니다. 신중한 현장 재확인 및 권리관계 심층 분석을 통해 취득 여부를 결정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 확보로 임차인 관련 권리분석 리스크 감소.

2. 수원종합운동장 인근 지역으로, 향후 개발 또는 주변 시세 변화에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

3. 다세대주택으로서 실수요자 또는 임대 수익 투자 목적 모두 고려 가능.

4. 내부 미확인 상태를 감안하여, 매각 예정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대.

법원 정보

수원지방법원 경매17계