나이스옥션 법원경매 인천 2024타경5402 [1] 인천광역시 서구 검암동 516-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "은지초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 주위여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하여 대중교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

장방형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(건폐율(60%이하),용적률(200%이하),층수(4층이하),건
축물용도()자세한사항은건축과에확인), 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로(접합), 가축
사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환
경보존지역(역사문화환경보존지역[문의: 문화관광체육과(032-560-4345)])<문화재보호법>, 과
밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외벽: 석재 등 마감.
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2007.5.2)

이용상태

본건은 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 본건 건물에 부대하여 옥탑층에 제시외 건물 설치되어 있음.

공부와의 차이

본건은 다가구주택으로서, 건축물대장 및 건축물현황도 상 "2층 5가구, 3층 4가구, 4층 4가구" 로 등재되어 있으나, 현황 "2층 7가구, 3층 7가구, 4층 7가구" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건은 건축물대장상 위반건축물 등재되어 있음.
1. 2009.12.29, 2층 대수선(2가구 증설, 주택, 철근콘크리트조, 49.42㎡), 3층 대수선(3가구 증설, 주택, 철근콘크리트조, 71.35㎡), 4층 대수선(3가구 증설, 주택, 철근콘크리트조, 71.35㎡)
2. 2021.4.23, 철근콘크리트조/ 다가구주택/ 127.44㎡, 조립식패널조/ 다가구주택(창고)/ 6.9㎡, 건축법 제11조 위반

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물 매각에 포함
3. 건축물대장상 2층 5가구, 3층 4가구, 4층 4가구이나 현황상 2층 7가구, 3층 7가구, 4층 7가구임
4. 제시외 건물과 증설 가구 등에 대한 위반건축물 등재내역 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 서구 검암동 516-3번지에 소재하는 다가구주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2024타경5402(1)이며, 감정가는 1,879,968,240원입니다.

토지 면적은 401.20㎡ (약 121.36평)이고, 건물 면적은 616.20㎡ (약 186.41평)입니다.

건물 제시외 면적은 134.34㎡ (약 40.63평)이며, 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 남OOOOOOOO입니다.

건물 사용승인일은 2007년 5월 2일입니다.

건축물대장상 가구수는 13가구(2층 5가구, 3층 4가구, 4층 4가구)이나, 현황 가구수는 21가구(2층 7가구, 3층 7가구, 4층 7가구)로 차이가 있습니다.

위반건축물로 등재된 사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "은지초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로, 주위 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

토지 북측으로는 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 층수 4층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 7월 10일자 남인천농업협동조합의 근저당권입니다.

본건 등기부등본상 모든 권리(가압류, 임의경매, 근저당권, 전세권, 주택임차권, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* B *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-09-26

* Z *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-12

* 강 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-28, 확정일자 2023-03-28, 배당신고일자 2024-05-08

* 권 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-08-14, 확정일자 2023-08-14, 배당신고일자 2024-05-09

* 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-08-18, 확정일자 2023-08-18, 배당신고일자 2024-06-17

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-20, 확정일자 2024-02-20, 배당신고일자 2024-06-14

* 김 : 보증금 43,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-03, 확정일자 2022-03-04, 배당신고일자 2024-05-03

* 김 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-02, 확정일자 2021-09-02, 배당신고일자 2024-04-26

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-10, 확정일자 2021-03-10, 배당신고일자 2024-05-01

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-26

* 사 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-14, 확정일자 2020-12-14, 배당신고일자 2024-05-01

* 서 (XUJINGYU): 보증금 43,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-21, 확정일자 2021-03-22, 배당신고일자 2024-05-08

* 손 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-31

* 신 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-08, 확정일자 2024-03-08, 배당신고일자 2024-05-10

* 안 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-19, 확정일자 2022-06-03, 배당신고일자 2024-04-29

* 윤 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-02-12, 확정일자 2022-06-27, 배당신고일자 2024-04-23

* 윤 (YINZHENJUN): 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-09-26, 확정일자 2020-09-28, 배당신고일자 2024-05-08

* 윤 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-02-20, 확정일자 2018-02-20, 배당신고일자 2024-07-05

* 이 : 보증금 28,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-01, 확정일자 2023-12-01, 배당신고일자 2024-05-08

* 이 : 보증금 47,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-11, 확정일자 2022-07-10, 배당신고일자 2024-04-26

* 임 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-12-01, 확정일자 2017-11-23, 배당신고일자 2024-05-10

* 임 : 보증금 38,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-20, 확정일자 2023-12-05, 배당신고일자 2024-05-07

* 정 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-26, 확정일자 2020-03-26, 배당신고일자 2024-04-19

* 한 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-09-25, 확정일자 2020-09-25, 배당신고일자 2024-05-17

* 현 : 보증금 3,000,000원, 차임 380,000원, 전입일자 2023-02-20, 확정일자 없음, 배당신고일자 2024-05-07

* 홍 : 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2021-05-03, 확정일자 없음, 배당신고일자 2024-05-08

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 기능은 확보되어 있습니다.

인천 서구의 지역 개발 계획 및 인근 아파트 단지 등의 신규 입주 물량에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

다가구주택 밀집 지역으로, 유사한 형태의 주택들이 다수 분포하고 있습니다.

학교(은지초등학교)가 인근에 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천광역시 서구 검암동 516-3번지 인근에는 다수의 버스 노선이 운행되고 있으며, 주요 도로로의 접근성이 양호합니다. 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 교육: 은지초등학교가 북서측 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 크고 작은 근린생활시설, 마트, 편의점 등이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

* 의료시설: 종합병원급 대형 의료 시설은 다소 거리가 있을 수 있으나, 인근 지역 내 의원급 의료기관은 이용 가능합니다. (정확한 위치 및 접근성은 지도 검색을 통해 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 반경 1km 내 주요 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업 단지 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. (추가적인 정밀 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 본 물건은 제시외 건물 및 증설 가구 등으로 인해 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 2009년 12월 29일, 2층 2가구, 3층 3가구, 4층 3가구 증설에 따른 대수선 위반.

* 2021년 4월 23일, 건축법 제11조 위반 (다가구주택 127.44㎡, 창고 6.9㎡).

* 이로 인해 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재가 발생할 수 있으며, 이는 향후 건축물 이용 및 관리에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 건축물대장과 현황의 가구수 불일치: 건축물대장상 13가구이나 실제 21가구로 확인되어, 불법 증축 및 용도 변경 등의 위반사항이 있음을 시사합니다. 이는 향후 합법화 과정에서 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물은 매각에 포함되므로, 낙찰자가 소유권을 취득하게 되나, 위반건축물 여부에 따라 철거 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 미반환 가능성: 모든 임차인이 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당 순위에 따라 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자에게 이의를 제기하거나 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. (배당표 확인 및 임차인과의 사전 협의 필요)

* 미등기 건물/시설: 제시외 건물 중 일부가 미등기 상태일 수 있으며, 이에 대한 권리 관계 및 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치하며, 은지초등학교 인근이라는 장점을 가지고 있습니다.

다수의 임차인이 존재하지만 모두 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

그러나 가장 큰 문제는 다수의 위반건축물 등재와 건축물대장상 가구수와 현황 가구수의 큰 차이입니다.

이는 향후 이행강제금, 원상복구 등 상당한 행정적, 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 위반건축물에 대한 명확한 해결 방안(예: 양성화, 합법적인 부분 철거 등)을 강구하고 관련 비용을 면밀히 산출해야 합니다.

수익형 부동산으로서의 가치는 위반건축물 해소 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 초등학교 인근으로 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

* 명도 용이성: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 분쟁의 소지가 적습니다.

* 개발 잠재력: 인천 서구 지역의 도시 개발 계획에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 수익성 개선 가능성: 위반건축물 문제를 해결하고 합법적인 가구수를 확보한다면, 임대 수익 증대 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율

* 본 건의 위반건축물 해소 및 원상복구에 소요될 예상 비용

* 임대 수익률 분석 (향후 예상 임대료, 공실률, 관리비, 세금 등)

* 향후 지역 개발 계획 및 시장 전망

감정가는 1,879,968,240원이나, 위반건축물이라는 큰 리스크 요인이 존재하므로 이를 반영한 입찰가 산정이 필수적입니다.

단순히 감정가 대비 비율(예: 70~90%)로 접근하기보다는, 위반건축물 문제를 해결했을 때의 가치와 투입될 비용을 정확히 산출하여 잠재수익을 기반으로 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 현장 조사와 주변 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않음을 양지하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.