나이스옥션 법원경매 대전 2023타경9597 [1] 대전광역시 서구 관저동 OOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2023.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 "서일고등학교" 서측 인근에 소재하는 토지,건물로서, 주위는 다가구주택, 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 로폭 약8미터의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역(관저4지구 도시개발사업), 소로2류(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>등임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 경량철골조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 인조석 붙임, 드라이비트 및 일부 샌드위치 판넬 등 마감,
- 내벽 : 벽지도배, 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 샤시창호임.

이용상태

통칭 "스타빌라"로,

1동(A동) : 계단실 및 다가구주택(9가구)
2동(B동) : 계단실, 사무소 및 다가구주택(10가구)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 화재경보기 설비, 승강기 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2,3)의 2층-4층 발코니확장부분 및 4층 다락 부분은 부합물로서 건물 기호(2,3)에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

기호(3) 1층 사무소는 일반건축물대장 상 "철근콘크리트구조"이나 현황 "경량철골구조"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 외벽에 '1동'은 'A동', '2동'은 'B동'으로 표시.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경9597 (1)

소재지: 대전광역시 서구 관저동 1977-7 (신주소: 대전광역시 서구 구봉산북로16번길 53)

용도: 다가구주택

감정가: 3,499,575,870원

토지면적: 640.80㎡ (약 193.84평)

건물면적: 984.49㎡ (약 297.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주의사항: 일괄매각. 외벽에 '1동'은 'A동', '2동'은 'B동'으로 표시.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 대전광역시 서구 관저동에 위치하며, 주변은 다가구주택, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. "서일고등학교" 서측 인근에 소재하여 주거 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역(관저4지구 도시개발사업), 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 주요 권리로는 2020년 9월 7일자 소유권이전 신탁 등기가 있으며, 2022년 4월 5일자 4번 신탁 말소 및 소유권 이전 등기, 2022년 4월 5일자 주식회사 엠엔에스대부 근저당권(20억 4천만원, 말소 기준 권리)이 설정되어 있었습니다. 2023년 11월 1일자 탄동에 의한 임의경매 개시결정(본건 경매) 등기가 존재하며, 이후 5번 근저당권부채권 근질권 설정(말소) 등기가 있습니다.

건물 등기부상 주요 권리로는 2022년 3월 22일자 소유권 보존 등기, 2022년 4월 5일자 주식회사 엠엔에스대부 근저당권(20억 4천만원, 말소 기준 권리)이 설정되어 있었으며, 이후 1번 근저당권부채권 근질권 설정(말소) 등기, 2023년 11월 17일자 임의경매 개시결정(본건 경매) 등기가 존재합니다. 또한, 다수의 주택임차권(을2~을9)이 설정되었다가 말소된 것으로 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 5일자 주식회사 엠엔에스대부 근저당권입니다. 해당 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

본 물건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 대부분 '대항력 없음'으로 분석됩니다.

권리분석 상 "미배당 보증금 매수인 인수"라는 문구가 다수 기재되어 있어, 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있을 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

다만, 등기부상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 법적으로 낙찰자가 인수해야 하는 보증금은 없는 것으로 보이나, 개별 임차인별 '미배당 보증금 매수인 인수' 문구에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

* 최 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-08, 확정일자: 2022-06-08, 배당신고일자: 2023-11-10, 대항력: 없음. 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 성 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-16, 확정일자: 2022-06-02, 배당신고일자: 2023-12-06, 대항력: 없음. 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 박 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-08-19, 확정일자: 2022-08-19, 배당신고일자: 2024-01-30, 대항력: 없음. 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 임 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-04-06, 확정일자: 2022-04-06, 배당신고일자: 2023-11-17, 대항력: 없음. 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 박 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-29, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음. 권리분석: -

* 이 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-08-16, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음. 권리분석: -

* 하 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-18, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음. 권리분석: -

* 한 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-18, 확정일자: 2022-05-03, 배당신고일자: 2024-01-04, 대항력: 없음. 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 정 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: -, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음. 권리분석: -

* 강 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-04-22, 확정일자: 2022-04-12, 배당신고일자: 2023-11-13, 대항력: 없음. 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-03, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음. 권리분석: -

* 한 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-03, 확정일자: 2022-05-03, 배당신고일자: 2024-01-04, 대항력: 없음. 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-29, 확정일자: 2022-06-20, 배당신고일자: 2023-12-11, 대항력: 없음. 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 이 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-02, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음. 권리분석: -

* 한 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-02, 확정일자: 2022-08-19, 배당신고일자: 2024-01-04, 대항력: 없음. 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 이 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-26, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음. 권리분석: -

* 한 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-26, 확정일자: 2022-05-03, 배당신고일자: 2024-01-04, 대항력: 없음. 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 최 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-04-11, 확정일자: 2022-04-11, 배당신고일자: 2024-01-23, 대항력: 없음. 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 주 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-04-07, 확정일자: 2022-04-07, 배당신고일자: 2023-11-17, 대항력: 없음. 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 전 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-28, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음. 권리분석: -

* 전 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-21, 확정일자: 2022-06-21, 배당신고일자: 2024-01-10, 대항력: 없음. 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-11-29, 확정일자: 2022-10-31, 배당신고일자: 2023-11-13, 대항력: 없음. 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 임 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: -, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음. 권리분석: -

* 신 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-08-12, 확정일자: 2022-08-16, 배당신고일자: 2024-01-09, 대항력: 없음. 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 대전광역시 서구 관저동 일대는 관저지구 택지개발사업으로 조성된 지역으로, 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있습니다. 이로 인해 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 상가, 병원, 학원 등 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 서일고등학교, 관저초등학교, 관저중학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 주거 안정성이 높습니다. 현재까지 확인된 주변 지역 내 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 대전 시내 주요 도로와 연결성이 좋으며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 교육: 초등학교, 중학교, 고등학교가 도보 거리에 있어 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 가능성: '대항력 없음' 임차인 다수 존재하나, '미배당 보증금 매수인 인수' 문구가 있어 배당받지 못한 보증금에 대해 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 조사와 낙찰가 산정 시 반영이 필요합니다.

* 건물 구조 불일치: 2동(B동) 1층 사무소 부분이 건축물대장상 철근콘크리트구조이나, 현황은 경량철골구조로 상이합니다. 이는 향후 건물 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

* 다가구주택 관리 부담: 19가구의 다가구주택으로, 임대차 관리, 공실 위험, 시설 유지보수 등에 상당한 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 관저동의 우수한 입지 조건과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 다가구주택입니다. 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, '미배당 보증금 매수인 인수' 경고가 있는 다수의 임차인 존재는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이러한 임차인 리스크를 면밀히 분석하고, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요: 주변 아파트 단지 및 학교 등 배후 수요가 풍부하여 공실 위험이 낮습니다.

* 양호한 입지 조건: 대전 서구 관저동의 중심지에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 다가구주택의 수익성: 19가구의 임대 수익을 통해 안정적인 현금 흐름 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,499,575,870원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(특히 임차인 보증금 인수 가능성)를 충분히 반영하여 결정해야 합니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, '미배당 보증금 매수인 인수'라는 구체적인 경고가 있는 임차인들에 대한 조사 결과를 바탕으로, 해당 위험 요소를 상쇄할 수 있는 수준의 할인율을 적용한 입찰가가 적정할 것으로 판단됩니다. 구체적인 입찰가는 법원 매각기일 진행 상황, 경쟁 입찰 현황, 그리고 추가적인 현장 조사 및 임차인 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.