나이스옥션 법원경매 대전 2024타경123582 [1] 대전광역시 중구 용두동 122-7 주상복합 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경123582 [1] 대전광역시 중구 용두동 122-7 주상복합 경매

• 사건번호: 2024타경123582
• 주소: 대전광역시 중구 어덕마을로10번길 71-12
• 감정가: 1,475,419,000원
• 최저가: 1,032,793,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 주상복합

대전지방법원 경매3계 2024타경123582 | 소재지: 대전광역시 중구 어덕마을로10번길 71-12 | 감정가: 1,475,419,000원 | 최저가: 1,032,793,000원 | 용도: 주상복합

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 대전지방법원 2024타경123582 (1)이며, 소재지는 대전광역시 중구 용두동 122-7에 위치한 주상복합 건물입니다. 본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

1.2. 면적 및 감정가 현황

감정가액은 총 1,475,419,000원으로 산정되었습니다.

토지 면적은 273.90$\text{m}^2$ (약 82.85평)이며, 토지 지분율은 27389.999999999996입니다.

건물 면적은 공부상 478.84$\text{m}^2$ (약 144.88평)이며, 제시외 건물 면적 33.14$\text{m}^2$ (약 10.03평)이 포함된 일괄매각 조건입니다.

1.3. 건물 이용 및 구조 현황

본 건물은 2013년 3월 7일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물입니다.

이용 상태는 공부상 용도 기준으로

1층은 계단실, 소매점(이룸 부동산)으로 이용 중이며,

2층, 3층, 4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. (2·3층 각 6가구, 4층 3가구)

설비 내역으로는 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 소방 관련 설비, 도시가스 설비, CCTV 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리 관계

본 경매는 소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 기재된 부동산강제경매 사건으로, 상대적으로 권리관계의 복잡성이 낮을 수 있습니다. 그러나 다수의 채권자가 얽혀 있을 수 있는 '중복병합사건'이므로, 등기부등본 및 법원 기록을 통해 선순위 임차권, 가압류, 저당권 등 말소기준권리 이후 모든 권리의 소멸 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

2.2. 매각 및 제시외 건물 포함 여부

본건은 '토지/건물 일괄매각'이며, '제시외 건물 포함', '발코니는 감정평가 및 매각에 포함'이라는 주의사항이 있습니다. 즉, 매각 대상 면적 외에 현황상 존재하는 33.14$\text{m}^2$의 제시외 건물(부합물 및 종물로 판단됨)을 포함하여 매각하며, 소유권 이전에 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

3. 입지 조건 및 상권 분석

3.1. 입지 조건

본 물건이 위치한 용두동은 대전광역시 중구의 비교적 도심 지역에 속하는 주거 밀집 지역입니다. 건물 주변은 일반 주택, 다세대/다가구 주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로 판단됩니다. 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수할 것으로 예상되며, 대전 도시철도 1호선과의 접근성 등 광역 교통망에 대한 정밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 상권 분석

1층은 소매점(부동산)으로 이용 중이며, 이는 해당 지역에 일정 수준의 유동인구 및 상업 활동이 있음을 시사합니다. 상권의 규모는 크지 않으나, 주변 다가구 주택의 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 생활 밀착형 업종(편의점, 세탁소 등)의 입점으로 적합합니다. 주된 수익은 2~4층 다가구 주택에서 발생하는 월세 수입이 될 것입니다.

4. 생활 정보

4.1. 교통 및 편의 시설

용두동 일대는 대전 시내버스 노선이 잘 갖추어져 있어 대전 시내 이동이 용이합니다. 주요 간선도로 접근성이 양호하며, 인근에는 초/중/고등학교, 병원(종합병원 포함), 마트 등 필수적인 생활 기반 시설이 분포하고 있어 다가구 주택의 임차 수요를 뒷받침할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오 시설 여부

현장 실사 및 주변 시설 검색 결과, 인근에 대규모의 공장, 쓰레기 처리 시설, 화장장 등 일반적으로 기피하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주거 밀집 지역 특성상 소규모 종교 시설 또는 기타 기피 시설의 존재 여부는 반드시 현장 방문을 통해 최종 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 임대 관계 및 임차인 문제 (최대 리스크)

'임대관계 미상'이며, '다가구주택의 내부 조사는 불가'하였다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다.

다가구 주택은 총 15가구(2·3층 각 6가구, 4층 3가구)로 구성되어 있으므로, 낙찰 후 다수의 임차인을 명도해야 할 가능성이 높습니다.

- 낙찰자는 임차인의 보증금 현황, 전입 일자, 확정 일자 등을 법원 문건과 현장 조사를 통해 꼼꼼하게 대조하여 대항력 유무를 파악해야 합니다.

- 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다면, 그 보증금 전액을 인수해야 하므로 입찰 전 철저한 분석이 필수적입니다.

5.2. 제시외 건물 및 발코니

제시외 건물($33.14 \text{m}^2$)과 발코니가 일괄 매각에 포함되었으므로, 건축법 위반 소지는 없을 가능성이 높으나, 낙찰자는 *제시외 건물의 현황과 철거 명령 가능성* 등 행정적 문제가 없는지 추가로 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 용두동에 위치한 비교적 신축(2013년 승인)의 주상복합(다가구+근린생활시설) 건물입니다. 토지 면적이 약 82.85평으로 건축 연면적 대비 대지 지분이 충분하며, 임대 수요가 꾸준한 다가구 주택의 형태를 띠고 있어 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다. 다만, 총 15가구에 달하는 다수의 임차인 명도(인도) 문제와 임대관계 미상이라는 가장 큰 권리적/현황적 리스크가 존재합니다.

6.2. 투자 포인트

- 안정적인 임대 수익: 총 15가구의 다가구 주택으로 구성되어 있어 공실 위험 분산 및 꾸준한 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

- 양호한 건물 연식: 2013년 건축으로 건물 상태가 양호하여 단기간 내 대규모 수리 비용 지출 부담이 적습니다.

- 도심 내 입지: 중구의 주거 밀집 지역에 위치하여 임차인 모집이 용이하며, 시세 방어가 유리합니다.

**컨설팅 결론:** 임차인 권리 분석을 최우선으로 하여, 명도 리스크를 정확하게 계산하고 임대 수익률을 시뮬레이션 한 후, 보수적인 가격으로 입찰에 참여해야 하는 수익형 부동산 투자 물건입니다.

법원 정보

대전지방법원 경매3계