나이스옥션 법원경매 대전 2024타경123582 [1] 대전광역시 중구 용두동 OOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2025.01.14

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로서,
(사용승인 : 2013.03.07.)
외 벽 : 외장석재 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일마감 등
창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상용도
1층 : 계단실, 소매점(이룸 부동산)
2·3층 : 다가구주택(각층 6가구)
4층 : 다가구주택(3가구)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방관련설비, 도시가스설비, cctv설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-건물면적에 포함되지 않은 발코니 등은 본 건물에 포함하여 평가하였음.
-후첨 "사진용지"와 같이 제시외건물 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-다가구주택의 내부 조사는 불가하여, 건축물대장상 현황도면과 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 발코니는 감정평가 및 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경123582 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 물건 개요

소재지: 대전광역시 중구 용두동 122-7

용도: 주상복합 (1층 소매점, 2-4층 다가구주택)

토지면적: 273.90㎡ (약 82.86평)

건물면적: 478.84㎡ (약 144.86평)

건물 제시외면적: 33.14㎡ (약 10.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 1,475,419,000원 (금일십사억칠천오백사십일만이천원)

1.3. 감정평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 (2013년 3월 7일 사용승인)

주요 마감: 외장석재, 내벽 벽지 및 타일, 샷시창호

건물 내부 현황: 1층은 계단실 및 소매점, 2층과 3층은 각 6가구, 4층은 3가구의 다가구주택으로 이용 중임.

설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 소방, 도시가스, CCTV 설비 등

1.4. 특이사항 및 주의사항

중복병합사건으로 분류되었으며, 제시외 건물 및 발코니 면적이 감정평가 및 매각에 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치

해당 물건은 대전광역시 중구 용두동에 위치하며, 중구는 대전의 중심 행정 및 상업 기능을 담당하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

인근 버스 정류장 이용이 용이하며, 대전 시내 주요 도로망 접근성이 양호하여 대전 시내 이동이 편리함. [cite:search_result_1]

2.3. 주변 환경

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 편리함. 주변에 혐오시설이 인접한 특이사항은 검색되지 않았음. [cite:search_result_2]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 최초 근저당권(주식회사골든플러스자산대부, 2012-06-18, 455,000,000원) 및 건물 등기부상 최초 근저당권(주식회사골든플러스자산대부, 2013-03-14, 455,000,000원)이 말소기준권리임.

그 외 다수의 근저당, 질권, 소유권이전, 가압류, 압류, 전세권, 주택임차권 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정 권리로 확인됨.

3.2. 말소기준권리

토지: 2012-06-18 접수된 주식회사골든플러스자산대부 근저당권 (을1)

건물: 2013-03-14 접수된 주식회사골든플러스자산대부 근저당권 (을1)

이들 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됨.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리 중 말소되지 않는 권리는 없으며, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 말소될 예정임.

3.4. 임차인 현황 분석

등기부 및 임차인 현황에 따르면, 조사된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

다만, 대부분의 임차인에 대해 "미배당 보증금 매수인 인수"라는 권리분석 내용이 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 배당을 통해 모든 보증금이 변제될 것으로 예상됨.

따라서, 현 시점에서는 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단되나, 최종 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있음을 유의해야 함.

* (101호) 박 / 보증금 10,000,000원 / 차임 300,000원 / 전입/확정 2020-03-12 / 배당신고 2025-02-20 / 대항력 없음.

* (201호) 구 / 보증금 65,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2022-05-12, 확정 2022-04-20 / 배당신고 2025-02-12 / 대항력 없음.

* (202호) 정 / 보증금 40,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-03-19, 확정 2021-02-24 / 배당신고 2025-01-20 / 대항력 없음.

* (203호) 서 / 보증금 40,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-06-21, 확정 2021-06-03 / 배당신고 2024-12-20 / 대항력 없음.

* 남영애 / 보증금 15,000,000원 / 차임 200,000원 / 전입 2018-04-17, 확정 2024-02-23 / 배당신고 2025-03-17 / 대항력 없음.

* (205호) 조 / 보증금 40,000,000원 / 차임 0원 / 전입/확정 2022-05-19 / 배당신고 2025-02-21 / 대항력 없음.

* (206호) 김 / 보증금 20,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-12-14, 확정 2021-11-30 / 배당신고 2025-03-25 / 대항력 없음.

* (301호) 박 / 보증금 40,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-10-05, 확정 2021-08-20 / 배당신고 2025-03-27 / 대항력 없음.

* (302호) 김 / 보증금 43,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2021-02-23, 확정 2021-02-24 / 배당신고 2025-02-13 / 대항력 없음.

* (304호) 김 / 보증금 2,000,000원 / 차임 300,000원 / 전입 2023-07-17, 확정 (미확인) / 배당신고 2025-01-10 / 대항력 없음.

* (306호) 오 / 보증금 40,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2023-05-30, 확정 2023-05-16 / 배당신고 2024-12-19 / 대항력 없음.

* (402호) 박 / 보증금 50,000,000원 / 차임 0원 / 전입 2022-03-04, 확정 2022-02-03 / 배당신고 2025-02-25 / 대항력 없음.

* 공사 / 보증금 0원 / 차임 0원 / 전입/확정/배당신고 (미확인) / 대항력 없음.

* 고준민 / 보증금 0원 / 차임 0원 / 전입 2022-07-12 / 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

용두동은 대전 중구의 중심 상업 및 주거 지역으로, 다수의 상가와 주택이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준한 지역임.

4.2. 상업 시설 현황

1층 소매점은 일반 소비자를 대상으로 하는 업종에 적합하며, 2-4층 다가구주택은 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 구조임. 주변에 다양한 편의시설이 있어 상업 활동 및 주거 생활에 유리한 입지임. [cite:search_result_3]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 은행, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

5.2. 교육시설

도보 또는 차량으로 통학 가능한 거리에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

5.3. 의료시설

종합병원 및 다양한 의원들이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

주요 등기 권리는 말소 예정이나, 세부적인 법적 검토(예: 가처분, 압류 등)가 필요함.

임차인들의 보증금 인수 여부는 최종 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 배당표를 면밀히 확인해야 함.

6.2. 명도 리스크

다가구주택의 경우, 거주 중인 임차인들과의 명도 협상이 필요할 수 있음. 임대차 관계 미상인 점, 임차인 현황 조사 시 내부 조사 불가 등으로 인한 명도 지연 가능성에 대비해야 함.

6.3. 건물 관련 리스크

2013년 준공 건물로 비교적 신축에 속하지만, 478.84㎡의 넓은 건물 면적에 대한 유지보수 비용을 고려해야 함.

건물 내 임대 관계가 미상인 점은 향후 임대 수익 관리 및 공실 리스크 관리 측면에서 주의가 필요함.

6.4. 주변 환경 리스크

일반적인 도시 지역으로, 특별한 혐오시설 등의 문제는 검색되지 않았으나, 향후 주변 개발 계획 등에 대한 지속적인 관심이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구의 중심 입지에 위치한 주상복합 건물로, 1층 상가와 다수의 다가구 주택으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건임.

권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수되는 권리가 없어 취득 후 깨끗한 권리 상태로 재산권을 행사할 수 있음.

다만, 다가구주택의 임차인 명도 및 공실 리스크 관리가 중요하며, 최종 배당 결과에 따른 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 함.

8. 투자 포인트

* 대전 중심지 위치: 높은 접근성과 배후 수요를 확보하고 있음.

* 주상복합 형태: 상가와 주택의 복합 용도로 다양한 수익 모델 창출 가능.

* 비교적 신축 건물: 2013년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용 부담이 적음.

* 권리관계 명확화: 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸되어 권리상 안전함.

9. 예상 입찰가

감정가 1,475,419,000원을 기준으로, 현 시세 및 시장 동향, 그리고 예상되는 명도 및 공실 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 105% 수준인 약 1,330,000,000원에서 1,550,000,000원 범위로 예상됩니다.

본 물건의 실제 가치는 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 판단, 그리고 추가적인 현장 조사 및 세부 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 철저한 사전 조사와 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 실제 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.