나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63172 [3] 경기도 고양시 덕양구 화정동 967-3 글로리아프라자 7층712호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63172 [3] 경기도 고양시 덕양구 화정동 967-3 글로리아프라자 7층712호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경63172 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 967-3 글로리아프라자 7층712호 | 감정가: 283,000,000원 | 최저가: 198,100,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63172 (3)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 967-3 글로리아프라자 7층712호

용도: 근린생활시설 (현황 '아로마7080라이브' 이용 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 283,000,000원

소유자/채무자/채권자: 강OO / 공OO / 고OOOOOOOO

1.2. 물건 면적 정보

토지면적: 17.71㎡ (약 5.36평)

(토지 지분율: 1770.7)

건물면적: 92.55㎡ (약 28.00평)

(건물 지분율: 9255.3)

제시외면적: 없음 (토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡)

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 지하철 3호선 화정역 북측 인근에 위치하며, 역세권 상권에 속하는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지를 배후로 한 노선상가지대이며, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 화정역(3호선)과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 매우 양호합니다.

2.2. 토지의 형상 및 이용계획

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며, 상업용 건부지(건물이 지어진 땅)로 이용 중입니다.

토지이용계획상 중심상업지역 및 지구단위계획구역(화정능곡택지개발)에 속하여, 상업 시설로서의 개발 및 이용 잠재력이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의해 진행됩니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 건으로, 매수인이 토지와 건물의 소유권을 모두 취득하게 되므로, 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 관계 발생 가능성이 낮습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

현황 근린생활시설(현황 '아로마7080라이브')로 이용 중이며, 감정평가서상 인접 호실 또한 위락시설('로마미시클럽') 및 근린생활시설('놀이터노래방')로 이용 중인 것으로 보아, 본 건물 7층은 유흥 및 접객 상권이 형성된 것으로 판단됩니다.

임대관계는 현재 미상으로, 낙찰 후 명도 진행 시 현황 임차인이 있을 경우 주거시설과 다른 특수성이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 임차인 및 점유 관계 확인이 필수입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 상권의 특징

본건은 화정역 중심상업지역 내에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업시설의 밀집도가 높은 핵심 상권에 속합니다.

대규모 아파트 단지의 배후 수요와 지하철역 이용객을 흡수하는 노선 상권의 특성을 모두 가지고 있어 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

4.2. 건물의 이용 현황

본건이 소재한 건물은 상업용 복합 건물로, 기본 위생 및 급배수, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비 등이 완비되어 있어 상업 시설로서의 기본 인프라는 양호합니다.

해당 호실(7층)은 현재 '아로마7080라이브'로 이용 중이며, 인접 호실 또한 유흥 및 노래방 시설인 점을 고려할 때, 층별 특화 상권이 형성되어 있으며 유흥업종 관련 인허가 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활 정보 및 잠재적 리스크

5.1. 생활 정보

화정역 주변은 고양시 덕양구의 주요 상업 및 주거 지역으로, 각종 편의시설, 금융기관, 병원 등이 밀집되어 있어 상권의 활력이 높습니다.

5.2. 잠재적 리스크 (혐오시설 포함)

본건이 위치한 층과 인접 호실의 이용 현황(위락시설, 노래방 등)을 미루어 볼 때, 상업지 내 유흥 시설이 밀집된 층으로 판단됩니다. 이는 임대 업종의 제한, 소음 및 주차 문제 등 일반적인 오피스나 학원 등의 근린생활시설과는 다른 리스크를 내포하고 있습니다.

특히 '아로마7080라이브'와 같은 유흥 관련 업종이 밀집된 지역은 일부 투자자에게는 '혐오시설'로 인식될 수 있으며, 향후 임차인 구성 시 타 업종 유치에 어려움이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 화정역 역세권 중심 상업지역에 위치한 우량 상업용 부동산으로, 입지적 가치는 매우 높습니다.

다만, 해당 호실 및 인접 호실의 이용 현황이 유흥/위락시설로 특화되어 있어, 투자 목적에 따라 수익률과 공실 위험을 신중하게 분석해야 합니다.

감정가가 2억 8천 3백만원으로 산정된 점을 고려하여, 경쟁률이 높지 않을 경우 매력적인 가격에 낙찰될 가능성도 존재합니다.

6.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 지하철 3호선 화정역 역세권 중심 상업지역으로 배후 수요와 유동인구가 풍부하여 상업시설로서의 입지 조건은 최상입니다.

**안정적인 면적:** 전용면적 92.55㎡(약 28평)으로, 해당 상권에서 임대차하기에 적절한 면적을 갖추고 있습니다.

**용도 변경의 가능성:** '근린생활시설' 용도로 되어 있어 향후 상권 변화에 따라 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있습니다. (단, 유흥주점 등 특정 업종으로의 이용을 위해서는 관련 법규 및 인허가 확인 필수)

**경쟁 입찰 전략:** 현황이 유흥 관련 시설인 점을 고려하여, 해당 업종에 특화된 임대 수요를 정확히 파악하고, 유치 가능한 임대료 수준을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계