나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63172 [2] 경기도 고양시 덕양구 화정동 967-3 글로리아프라자 7층711호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63172 [2] 경기도 고양시 덕양구 화정동 967-3 글로리아프라자 7층711호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경63172 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 967-3 글로리아프라자 7층711호 | 감정가: 256,000,000원 | 최저가: 179,200,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 고양지원 2025타경63172 (2)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 소재지는 경기도 고양시 덕양구 화정동 967-3 글로리아프라자 7층 711호로, 용도는 근린생활시설(현황: 놀이터노래방)입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 소유자는 강OO, 채무자는 공OO, 채권자는 고OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 256,000,000원으로 평가되었습니다. 토지면적은 16.14㎡ (약 4.88평)이고, 건물면적은 84.34㎡ (약 25.51평)입니다. 토지 및 건물 모두 제시외면적은 없습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 지하철 3호선 화정역 북측 인근에 위치한 중심 상업 지역 내에 있습니다. 대단위 아파트 단지를 배후로 하는 노선 상가지대에 속하며, 주변에는 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있습니다. 토지이용계획상 중심상업지역 및 지구단위계획구역(화정능곡택지개발)에 해당하여 상업시설로의 이용 적합성이 높습니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행하는 경매입니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 등기부등본상 권리 관계는 별도로 확인해야 합니다. 임대관계는 미상으로 보고되었으나, 현황 '놀이터노래방'으로 이용 중인 만큼 임차인이 존재할 가능성이 높으므로, 매각 시 인수되는 권리(선순위 임차인 등) 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

2.3. 상권 분석

본건이 위치한 글로리아프라자는 화정역 인근의 핵심 상업 지구에 속하며, 유동인구가 풍부한 노선 상가지대입니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 토지이용계획상 중심상업지역으로 지정되어 있어 상업시설로의 개발 밀도가 높고, 상권 활성화 수준은 양호한 편입니다. 현재 놀이터노래방으로 이용 중이며, 인근 호실들 역시 위락시설(로마미시클럽) 및 근린생활시설(아로마7080라이브) 등 유흥 관련 시설로 이용되고 있습니다.

2.4. 생활 정보 및 주변 환경

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 화정역이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 양호합니다. 건물의 기본적인 위생/급배수 설비, 승강기 설비, 화재 및 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설 및 잠재적 혐오 시설: 해당 건물과 인근에는 모텔/호텔, 고시텔 등이 위치하며, 본건의 이용 상태(놀이터노래방)와 인접 호실의 업종(위락시설, 라이브바)을 고려할 때, 숙박/유흥시설이 밀집된 상권 특성을 가집니다. 이는 주거 환경에 민감한 업종(병원, 학원 등)에는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

3. 투자 전략 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크

첫째, 현황이 '놀이터노래방'으로 위락시설의 성격이 강하므로, 향후 용도 변경 또는 임차인 변경 시 제약이 발생할 수 있습니다.

둘째, 감정평가서상 임대관계가 미상으로 보고되었으며, 유흥시설 특성상 고액의 권리금이나 보증금 등 임차인의 명도 저항이 있을 수 있으므로 명도 전략 수립이 필수입니다.

셋째, 인접 호실들이 유흥 관련 업종으로 운영되고 있어, 임대 목적에 따라 상권의 제약이 발생할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본건은 화정역 초역세권의 중심 상업지역에 위치하여 입지적 우수성이 높습니다. 대단위 아파트 단지의 배후 수요와 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다. 현재 유흥시설로 이용 중이지만, 중심상업지역의 용적률 및 입지적 장점을 활용하여 추후 다양한 상업 시설로의 전환 가능성도 있습니다. 입지적 장점에 비해 권리 분석 및 명도 리스크를 최소화할 수 있는 철저한 사전 준비가 필요합니다.

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 3호선 화정역 인근의 중심 상업지역에 위치하여 접근성 및 가시성이 매우 우수합니다.

안정적인 상권: 대규모 아파트 단지를 배후에 둔 안정적인 소비 인프라를 갖추고 있습니다.

높은 전용 면적: 전용 면적이 약 25.51평으로, 7층 상가로는 비교적 넓은 면적을 확보하고 있어 활용도가 높습니다.

임의경매의 기회: 임의경매 사건은 채권자의 빠른 회수를 목적으로 하기에, 유찰 시 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 높습니다.

법원 정보

고양지원 경매4계