나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6392 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 124-5 삼성골드맨션 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6392 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 124-5 삼성골드맨션 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매1계 2024타경6392 | 소재지: 경기도 부천시 소사구 부광로29번길 11, 3층302호 (괴안동,삼성골드맨션) | 감정가: 170,000,000원 | 최저가: 119,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 경기도 부천시 소사구 괴안동 삼성골드맨션 3층302호

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 부천지원 2024타경6392 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 124-5 삼성골드맨션 3층302호

용도 및 구분: 다세대주택, 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 170,000,000원

소유자/채무자/채권자: 이OO / 이OO / 이OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 23.58㎡ (약 7.13평)

건물 면적 (전용): 37.16㎡ (약 11.24평)

건물 사용승인일: 2002.04.29 (약 23년차)

건축구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건 내 3층

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '역곡남부역사거리' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 유사형 공동주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 편으로 평가됩니다.

행정구역상 부천 소사구에 속하나, 서울 지하철 1호선 '역곡역' 접근성이 우수하여 서울 인접 생활권으로의 가치가 있습니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조는 2002년에 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물 중 3층에 위치합니다.

외벽은 드라이비트 마감 등으로 되어 있으며, 내부에는 위생 및 상하수도시설, 개별난방설비 및 가스설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 장방형의 다세대주택 부지로 이용 중이며, 남동측과 북동측으로 각각 노폭 약 8미터, 4미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로2류에 해당하며, '양지초'에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 상세 분석 (권리, 상권, 생활정보)

3.1. 권리분석

본건은 소유자, 채무자, 채권자가 모두 동일인(이OO)으로 기재된 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리를 중심으로 권리 소멸 여부를 확인해야 하며, 강제경매의 경우 채권 회수가 목적이므로 권리관계가 단순할 가능성도 있습니다.

'임대관계는 미상'이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인이 있을 경우 주거 임차인 여부와 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

현재 조사된 자료만으로는 임차인 현황을 파악할 수 없으므로, 현황조사서, 매각물건명세서를 통해 정확한 권리 및 임대차 관계 분석이 필수적입니다.

미상 임차인으로 인한 추가 명도 저항 및 비용 발생 가능성에 주의해야 합니다.

3.2. 상권분석 및 생활정보

위치 및 주위환경 상 유사 공동주택이 밀집된 주거지역입니다.

상권은 역곡남부역사거리 주변에 형성된 생활 편의시설 및 근린상가를 주로 이용하게 될 것으로 보입니다.

인근에 초등학교(양지초)가 위치하여 교육 환경은 양호하며, 상대보호구역 지정으로 인해 유해시설 유입이 제한되는 장점이 있습니다.

전반적으로 주거 편의성은 무난하나, 노후된 다세대주택 밀집 지역 특성상 대형 상업 시설보다는 지역 밀착형 상권에 의존합니다.

3.3. 잠재적 리스크

건물이 2002년에 건축되어 다소 노후도가 있으며, 이는 건물 유지보수 및 주차 문제(다세대 특성상)로 이어질 수 있습니다.

토지이용계획상 양지초 상대보호구역 및 제2종일반주거지역에 속하여 공장이나 주요 혐오시설의 직접적인 입지는 제한되지만, 인근의 노후 주택 및 주변 환경 변화를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 권리분석 항목에서 언급된 '임대관계 미상'으로 인한 명도 리스크입니다. 임차인 유무, 대항력 여부에 따라 인수금이 발생할 수 있으므로, 최종 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 역곡역 인근의 주거 밀집 지역에 위치한 소형 다세대주택으로, 서울 접근성이 양호하여 실수요층의 관심이 예상됩니다.

감정가가 1억 7천만 원으로 소액 투자 또는 실거주 목적으로 접근하기에 부담이 적은 편입니다.

다만, 20년 이상 경과된 다세대주택의 특성상 내부 수리 비용 발생 가능성과 '임대관계 미상'이라는 권리상 불확실성을 안고 있으므로, 입찰 전 임차인 현황에 대한 정밀 조사가 요구됩니다.

4.2. 투자 포인트

소액 투자 및 실거주 적합: 다세대주택 중에서도 비교적 전용면적이 큰 편(11.24평)이며, 1억 원대의 감정가로 초기 투자 비용이 낮습니다.

역세권 근접성: 역곡남부역사거리 인근으로, 수도권 지하철 1호선 역곡역 이용이 편리하여 출퇴근하는 실수요자에게 매력적입니다.

주거 환경: 초등학교 상대보호구역에 속해 유해 환경으로부터 보호되며, 제2종일반주거지역으로 쾌적한 주거 환경을 유지할 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매1계