나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109983 [1] 부산광역시 북구 금곡동 1898 화명 한일 유앤아이 109동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109983 [1] 부산광역시 북구 금곡동 1898 화명 한일 유앤아이 109동 3층303호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경109983
• 주소: 부산광역시 북구 화명신도시로 194, 109동 3층303호 (금곡동,화명 한일 유앤아이)
• 감정가: 340,000,000원
• 최저가: 238,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

부산서부지원 경매1계 2024타경109983 | 소재지: 부산광역시 북구 화명신도시로 194, 109동 3층303호 (금곡동,화명 한일 유앤아이) | 감정가: 340,000,000원 | 최저가: 238,000,000원 | 용도: 아파트

1. **사건 개요 및 물건 정보**

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경109983 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 340,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자: 박OO / 채무자: 신OO / 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 북구 금곡동 1898 화명 한일 유앤아이 109동 3층 303호

용도: 아파트 (공동주택)

전용면적: 83.50㎡ (약 25.26평)

* 일반적으로 전용면적 83.50㎡의 경우, 공급면적은 약 109.09㎡ (구 33평형) 내외로 추정됩니다.

토지면적(대지권): 39.68㎡ (약 12.00평)

건물의 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 25층 건물 내 제3층

이용상태: 공동주택(아파트)로 이용 중

2. **입지 및 환경 분석**

2.1. 최고의 입지조건

본건은 부산광역시 북구 금곡동 소재 대단지 아파트 밀집지역에 위치하며, 주거 환경이 양호한 '화명 한일 유앤아이' 아파트 단지 내에 자리하고 있습니다.

* **교통환경:** 차량 접근성이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산 지하철 2호선 '율리역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* **주거환경:** 주변에 '금명중학교'를 비롯한 학교시설과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

* **토지이용계획:** 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역(주거용지) 내에 위치하여, 주거지역으로서 개발 및 이용에 제한이 적고 가치가 안정적입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

* **상권:** 대단지 아파트를 배후에 두고 있어 단지 내 및 인근 상권이 안정적으로 형성되어 있습니다. 생활에 필요한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* **교육:** '금명중학교' 인근에 위치하며, 화명신도시의 교육 인프라를 공유할 수 있어 학군 환경이 양호합니다.

* **편의시설:** 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있어 기본적인 주거 편의시설은 잘 구비되어 있습니다. (2002년 준공으로 약 23년차 아파트입니다.)

3. **권리 분석**

3.1. 권리관계 개요

본 건은 채권자의 신청에 의한 **부동산임의경매** 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* **주의사항:** 사건번호만으로는 정확한 말소기준권리를 판단할 수 없습니다. 입찰 전 **매각물건명세서, 등기부등본**을 통해 말소기준권리 및 임차인 현황을 반드시 확인하여 인수되는 권리(특히 최선순위 전세권, 대항력 있는 임차인의 보증금 등)가 없는지 면밀하게 분석해야 합니다.

3.2. 임대차 관계 (미상)

감정평가서상 임대관계는 **미상**으로 조사되었습니다.

* **잠재적 리스크:** 주거용 부동산의 경우 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 가장 중요합니다. 임차인이 있을 경우, 그 임차인이 대항력을 갖추고 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 현장 조사 및 관련 서류를 통해 임차인의 유무와 대항력 여부를 필수적으로 확인해야 합니다.

4. **잠재적 리스크 및 기타 참고사항**

4.1. 잠재적 리스크

* **노후도:** 2002년 준공으로 연식(약 23년)이 있어 향후 내부 수리 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* **혐오시설:** 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 조사되지는 않았으나, 대단지 아파트 주변 환경의 특성상 현장 방문을 통해 주변의 환경적 요인(소음, 냄새 유발 시설 등)을 직접 점검할 필요가 있습니다.

* **점유 관계:** 임대관계가 미상이므로 낙찰 후 **명도(인도명령 또는 명도소송)** 진행 시 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 명도 협상을 위한 철저한 사전 준비가 필요합니다.

4.2. 토지 이용 제한 상태

* 제3종일반주거지역으로 용적률 등의 제한을 받으나, 이는 일반적인 아파트 부지의 제한으로 특이사항은 없습니다.

5. **종합 의견 및 투자 포인트**

5.1. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 화명신도시 내 대규모 아파트 단지에 위치하며, 지하철역 인근의 양호한 교통 환경과 잘 갖춰진 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 3억 4천만원은 현재 시장 상황과 물건의 상태를 고려할 때 합리적인 기준으로 보이며, 임의경매 사건의 특성상 권리 분석만 명확하게 이루어진다면 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

* **역세권 입지:** 지하철 2호선 율리역 인근으로, 교통 편의성을 중시하는 실수요자에게 선호도가 높습니다.

* **대단지 프리미엄:** 1,000세대 이상의 대단지로, 관리비 절감 및 단지 내외 편의시설 이용에 유리합니다.

* **주거 환경:** 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 제3종 일반주거지역 내 핵심 주거지입니다.

* **시세 대비 저가 매수 기회:** 경매를 통해 감정가 이하로 낙찰받을 경우, 시세 대비 저가로 매입하여 투자 수익을 실현할 수 있는 기회가 있습니다. (시세 조사를 통해 안전마진 확보 필요)

***

**경매 컨설턴트 의견: 권리관계의 철저한 분석(특히 임차인 관계)과 정확한 시세 파악을 통한 입찰가 산정이 성공적인 투자의 핵심입니다. 입찰 전 전문가와 함께 명도 및 권리분석 계획을 수립하시길 권유 드립니다.**

법원 정보

부산서부지원 경매1계