나이스옥션 법원경매 부산 2025타경203 [2] 부산광역시 금정구 두구동 164-4 도로 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2025타경203 [2] 부산광역시 금정구 두구동 164-4 도로 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매8계 2025타경203 | 소재지: 부산광역시 금정구 두구동 164-4 | 감정가: 148,326,000원 | 최저가: 103,828,000원 | 용도: 도로

1. 물건 보고서: 부산 금정구 두구동 토지 일부지분 매각 분석

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경203 (2)

소재지: 부산광역시 금정구 두구동 164-4 (목록 2번)

용도: 공부상 '답'이나, 현황은 도로 및 잡종부지

감정가: 148,326,000원

토지면적: 419.00㎡ (약 126.75평) 중 지분 매각 (지분율 별도 확인 필요)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (경매구분: 부동산 임의경매)

1.2. 주요 특징 및 특이사항

지분 매각 물건으로, 토지 전체가 아닌 소유자의 일부 지분만 매각됩니다.

공유자 우선매수 신고 가능성이 있으며, 공유자 우선매수권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 도로 및 잡종부지이며, 이로 인해 농지취득자격증명(농취증)은 필요하지 않습니다.

채권자가 유동화전문회사일 가능성이 높은 유동화 물건(NPL)입니다.

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 금정구 두구동 '선두구동 행정복지센터' 북측 및 남동측 인근, '부산삼육초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

부근은 농경지, 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 개발 진행 중인 시외곽 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 시외곽 지역이라는 점을 고려할 때 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건(목록 2)은 서측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 현황 도로 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

용도지역은 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하여, 주거 개발에 대한 잠재력이 높습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 환경정비구역, 상수원보호구역으로 지정되어 있어, 개발 시 환경 및 학교보호 관련 규제를 준수해야 합니다.

3. 권리분석 (매각물건명세서 기준)

3.1. 소유권 및 채무 관계

소유자와 채무자가 정OO으로 동일합니다.

3.2. 특수 권리 분석

본 물건은 지분 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 지분 정리가 필수적입니다 (공유물 분할 청구 소송 등 필요성 검토).

공유자 우선매수권은 1회로 제한되어 있어, 2회차 이상 입찰 시 공유자우선매수권 행사 부담이 줄어듭니다.

공부상 지목과 현황이 상이하나, 현황이 도로 및 잡종지이므로 농취증 제출 의무는 면제됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

주변은 농경지와 주거지역이 혼재하는 형태이며, 대규모 상권보다는 주거에 필요한 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

4.2. 생활정보

주변에 부산삼육초등학교 등 교육시설이 위치해 있습니다. 상수원보호구역, 환경정비구역으로 지정되어 있어 비교적 쾌적한 주거환경 유지가 기대됩니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변에 한국도로공사 부산영업소(고속도로 관련 시설)가 위치하고 있으며, 시외곽 지역 특성상 소음 등에 대한 확인이 필요합니다. 대형 추모시설 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 도로 접근성 및 시외곽 위치를 고려한 현장 조사가 요구됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 리스크

최대의 리스크는 지분 매각이라는 점입니다. 낙찰자는 기존 공유자와의 협의 또는 법적 절차(공유물분할청구소송)를 통해 지분을 정리해야 하는 시간적, 비용적 부담이 있습니다.

5.2. 용도지역 제한 리스크

토지이용계획 상 제1종일반주거지역으로 양호하나, 상수원보호구역, 환경정비구역, 상대보호구역 등으로 묶여 있어 개발 행위에 제한이 발생할 수 있습니다.

5.3. 현황 불일치 리스크

공부상 '답'과 현황 '도로 및 잡종지'의 차이가 있습니다. 현황대로 이용하는 데는 문제가 없으나, 향후 지목 변경 시 절차 및 비용이 수반될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 내에서도 희소성이 높은 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역 내에 위치하고 있습니다. 또한 현황이 도로 및 잡종부지로 실질적인 이용가치가 높고, 농취증 제출의 부담도 없습니다. 다만, 지분 매각 물건이라는 근본적인 리스크를 안고 있으므로, 지분 매입 후 기존 공유자와의 지분 정리(매수 또는 분할)를 통해 수익을 극대화할 수 있는 전문적인 접근이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 개발 압력 및 토지 가치 상승 기대.

실이용 현황: 현황이 도로 및 잡종부지이며 4m 포장도로에 접하고 있어 접근성 및 이용 편의성이 양호함.

규제 완화: 현황 도로 인정으로 농지취득자격증명(농취증) 불필요.

경매 시장 특수성: 공유자 우선매수권이 1회로 한정되어 있어, 유찰 시 입찰 매력이 높아질 수 있음.

법원 정보

부산지방법원 경매8계