나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경78145 [1] 경기도 양주시 옥정동 176 세창리베하우스 113동 8층 802호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경78145 [1] 경기도 양주시 옥정동 176 세창리베하우스 113동 8층 802호 아파트 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매7계 2023타경78145 | 소재지: 경기도 양주시 새터로 37, 113동 8층 802호 (옥정동,세창리베하우스) | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 182,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경78145 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 176 세창리베하우스 113동 8층 802호

용도: 아파트 (집합건물)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

감정가: 260,000,000원

1.2. 면적 정보 및 구조

토지면적 (대지권): 59.95㎡ (약 18.14평)

건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

추정 분양면적: 약 112㎡ (구 34평형)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 15층 중 8층 (중층)

이용상태: 주거용으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 완비되어 있음.

준공연도: 2003년 6월 (입주 22년 차 아파트)

2. 권리 분석 (Legal Analysis)

2.1. 매각 물건 분석

본 건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 일반적인 아파트 경매와 동일하게 진행됩니다.

소유자(조OO)와 채무자(조OO)가 동일하여 개인 채무로 인한 임의경매 사건으로 판단됩니다. 채권자가 대부업체나 유동화 전문 회사인 것으로 보이는 '유동화물건'이라는 특이사항이 있습니다. 유동화물건은 통상 부실채권(NPL)을 기반으로 한 경매로, 복잡한 선순위 권리나 인수해야 할 권리 가능성이 낮아 권리관계가 비교적 명료할 가능성이 높습니다.

경매 구분의 부동산임의경매는 담보권을 실행하는 경매이므로, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 입찰 전에는 반드시 말소기준권리를 확인하고 매각물건명세서를 통해 인수할 권리 유무를 철저히 검토해야 합니다.

2.2. 임대차 관계 분석

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

소유자가 직접 점유하고 있을 가능성이 있으나, 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인이 존재할 수도 있습니다. 따라서 현장 조사를 통해 실제 점유자를 확인하고, 임차인이 존재할 경우 대항력 여부 및 배당요구 현황을 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생할 수 있습니다.

3. 입지 및 주변 환경 분석 (Location & Surroundings)

3.1. 입지 조건

본 건은 경기도 양주시 옥정동에 소재하며, 옥정 신도시 내의 기존 택지지구에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지역입니다.

토지이용계획상 '제2종일반주거지역'으로 분류되어 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다.

3.2. 상권 분석 및 생활정보

단지 자체는 998가구 규모로 2003년 6월에 준공된 아파트입니다. 주변에는 독바위공원, 선돌근린공원 등 휴식시설이 가깝고, 회암천이 인근에 있어 자전거길 이용 등이 용이합니다.

주요 교육기관으로는 율정초, 옥정초, 옥정중, 옥정고, 천보초 등이 가까워 교육 환경이 양호합니다.

인근 상업 및 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 교통 상황

본 건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

새터로, 옥정로 등 주요 도로를 이용해 세종포천고속도로(회암교차로) 방면 진출입이 용이하여 광역 교통망 접근성이 있습니다.

다만, 역세권에서는 다소 떨어져 있는 입지입니다. (향후 옥정신도시 내 교통망 확충 계획은 별도 확인 필요)

3.4. 혐오 시설 정보

주변에 특기할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 전형적인 주거 지역이며, 신도시 개발 지역 특성상 주거 환경은 비교적 쾌적한 편입니다.

4. 투자 분석 및 의견 (Investment Analysis)

4.1. 잠재적 리스크

1. *노후화 및 경쟁 리스크:* 2003년 준공으로 22년 차 아파트이며, 주변에 신축 옥정 신도시 아파트들의 대규모 공급이 예정되어 있어 신축 단지 대비 경쟁력이 떨어질 수 있습니다.

2. *권리 분석 리스크:* '유동화물건'의 특성상 채권 금액이 복잡하게 얽혀 있을 수 있으나, 매각물건명세서 확인 후 문제가 없다면 권리 리스크는 오히려 낮아질 수 있습니다. 다만, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크는 존재합니다.

3. *시세 변동 리스크:* 과거 실거래가 변동 폭이 크지 않았다는 분석이 있으므로, 단기적인 시세 상승보다는 실수요적 관점에서 접근하는 것이 안전합니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 옥정 신도시 초기에 조성된 안정적인 주거 지역에 위치하며, 전용면적 84.99㎡의 실거주 선호도가 높은 면적대입니다. 감정가가 2억 6천만 원으로 양주시 및 옥정동 시세와 비교하여 적정성 및 가격 메리트를 확인할 필요가 있습니다.

철근콘크리트 구조의 중층 아파트로 건물 상태는 양호할 것으로 추정됩니다.

4.3. 투자 포인트

1. *실수요 목적:* 인근 학교 및 공원, 편의시설 접근성이 양호하여 실수요 관점에서 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

2. *경쟁 우위 확보 가능성:* 감정가가 시장 시세 대비 매력적인 가격으로 나올 경우, 신축 아파트 대비 저렴한 진입 장벽으로 인해 충분한 경쟁 우위를 확보할 수 있습니다.

3. *유동화물건의 명료성:* 유동화물건(NPL)의 특성상 복잡한 권리가 정리되어 진행되는 경우가 많아, 권리 분석상 큰 문제가 없다면 비교적 안전한 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매7계