나이스옥션 법원경매 부산 2025타경203 [3] 부산광역시 금정구 청룡동 산27-12 임야 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2025타경203 [3] 부산광역시 금정구 청룡동 산27-12 임야 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매8계 2025타경203 | 소재지: 부산광역시 금정구 청룡동 산27-12 | 감정가: 5,383,918,800원 | 최저가: 3,768,743,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보 및 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경203 (3)

소재지: 부산광역시 금정구 청룡동 산27-12 외 (일괄매각 물건 포함)

용도: 임야 및 주거/도로 등 혼재 (목록 1, 2, 3, 4 일괄매각)

감정가: 5,383,918,800원

토지면적: 17,826.00㎡ (약 5,392.20평)

매각대상: 토지 매각 (제시외 건물 제외)

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 법정지상권 성립 가능성, 유동화물건

주의사항: 일괄매각 조건이며, 목록3 토지는 지적상 맹지입니다. 목록4 토지의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 목록4 토지는 일부 건축허가 부지(주택건설사업계획승인 유효)로 토목공사 진행 중입니다.

1.2. 감정평가 주요 내용 요약

위치 및 주위환경: 부산 금정구 두구동/청룡동 소재, 선두구동 행정복지센터 및 부산삼육초등학교 인근에 위치하며, 농경지, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 외곽 지역입니다.

교통상황: 일련번호(1,2)는 시외곽 지역으로 교통상황이 불편시되나, 일련번호(3,4)는 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 목록별로 등고평탄한 사다리형 주거나지(1), 도로 및 잡종지(2), 자연림(3), 일부 건축허가부지 및 자연림(4) 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. 특히 목록4는 주택건설사업계획승인이 유효하고 일부 토목공사가 되어있는 상태입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 부산광역시 금정구 외곽의 주거 및 자연녹지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 개발이 완료된 아파트 단지 및 단독주택과 미개발된 농경지, 임야가 섞여 있어 향후 개발 잠재력이 큰 토지입니다. 주변에 부산삼육초등학교가 위치하며 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 비교적 양호하나, 시외곽 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건은 임야와 주거/도로 부지가 혼재된 물건으로, 일반적인 상권 분석은 의미가 크지 않습니다. 다만, 목록4의 토지에는 주택건설사업계획승인이 유효하므로, 해당 사업이 진행될 경우 주변 지역의 주거 단지로서의 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 현재는 주택 및 근린생활시설 수준의 기반 시설만 존재합니다.

생활 정보: 인근에 ‘부산삼육초등학교’ 및 ‘선두구동 행정복지센터’ 등이 위치하며, 시내버스 정류장이 있으나, 시외곽 지역으로 대중교통 이용 및 상업 시설 접근성은 불편할 수 있습니다.

혐오시설: 인근 지역에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(저촉 및 접합), 가축사육제한구역, 상수원보호구역, 상대보호구역 등 다양한 용도지역 및 제한 상태가 복합적으로 지정되어 있습니다. 특히 목록4는 자연녹지지역 내에 주택건설사업계획 승인을 받은 개발 호재가 있으나, 개발 시에는 상수원보호구역 및 각종 보호구역 규제를 준수해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

경매 구분: 부동산 임의경매로, 소유자(정OO)의 부동산에 대해 채권자(케OOOOO)가 담보권을 실행하는 사건입니다.

매각 방식: 일괄매각 방식으로 진행되므로, 모든 목록(1~4)을 하나의 가격으로 입찰해야 합니다.

3.2. 권리 관계 특이 사항 및 리스크

법정지상권: 특이사항으로 ‘법정지상권’이 명시되어 있으며, 특히 목록4 토지 위에는 매각 제외된 제시외 건물(225.00㎡, 약 68.06평)이 존재합니다. 매각 후 해당 제시외 건물의 소유자가 법정지상권을 주장할 경우, 매수인은 건물 소유자를 상대로 지료 청구 소송을 진행해야 하며, 건물을 철거하기 어려울 수 있습니다. 이는 토지 이용에 심각한 제한을 초래하는 주요 리스크입니다.

맹지: 목록3 토지는 지적상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 해당 토지를 개발하기 위해서는 별도의 도로 개설(통행권 확보)이 필요합니다. 다만, 일괄매각이므로 다른 목록(1, 2, 4)의 토지(도로 접합)와의 연계성 및 전체적인 개발 계획을 고려해야 합니다.

건축허가 유효성: 목록4 토지의 주택건설사업계획승인 유효 여부는 금정구청 확인 결과 2025.1.31. 기준으로 유효한 것으로 조사되었습니다. 그러나 응찰 시에는 반드시 관할 관청에 재확인하여 사업승인 취소 가능성, 허가 조건 및 토목공사 공정률 등을 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

법정지상권 및 제시외 건물 문제: 가장 큰 리스크입니다. 제시외 건물의 철거가 불가능하거나 지료 소송으로 인해 장기간 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 감정가에는 제시외 건물이 토지에 미치는 영향을 감안했다고 하나, 매수인은 이로 인한 법적/재정적 비용을 감수해야 합니다.

개발 관련 리스크: 주택건설사업계획승인이 유효하더라도, 인허가 사항 변경, 추가 토목공사 비용 발생, 공정률 미비 등으로 인한 사업 지연 또는 추가 투자금 발생 가능성이 있습니다.

복잡한 토지 이용 계획: 여러 용도지역 및 보호구역이 혼재되어 있어 개발 계획 수립 시 관련 규정 검토에 신중을 기해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 부산 금정구 외곽에 위치한 대규모 임야 및 부속 토지(17,826.00㎡, 약 5,392.20평) 일괄 매각 물건으로, 특히 목록4 토지는 주택건설사업계획승인이 유효하다는 개발 호재를 가지고 있습니다. 감정가가 50억이 넘는 고액 물건이며, 개발 잠재력이 매우 높습니다. 그러나 '법정지상권' 리스크와 '제시외 건물 매각 제외', 그리고 '맹지'의 존재 등으로 인해 권리 관계가 복잡하고, 사업성 검토가 필수적인 고난이도 물건입니다. 실수요자보다는 개발 계획을 수립할 수 있는 대규모 부동산 개발업체나 전문 투자자에게 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

개발 잠재력: 목록4 토지의 주택건설사업계획승인(유효 확인)은 본건의 가장 큰 투자 매력입니다. 대규모 주택 단지 개발을 통해 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

대형 토지 확보: 5천 평이 넘는 대규모 토지를 일괄로 확보할 수 있어, 통합적인 개발 계획 수립에 용이합니다.

감정가 조정 반영: 최저매각가격은 제시외 건물이 토지에 미치는 영향을 감안한 금액으로 책정되었으므로, 해당 리스크가 어느 정도 가격에 반영되었다고 볼 수 있습니다. (최저매각가 확인 필수)

수익률 확보: 성공적인 개발사업을 완료할 경우, 주변 환경 개선 및 주거단지 조성에 따른 막대한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매8계