나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11382 [2] 세종특별자치시 장군면 봉안리 산40-39 임야 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11382 [2] 세종특별자치시 장군면 봉안리 산40-39 임야 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매3계 2024타경11382 | 소재지: 세종특별자치시 장군면 봉안리 산40-39 | 감정가: 442,575,000원 | 최저가: 309,803,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 대전지방법원 2024타경11382 (2)호 부동산임의경매 사건입니다.

소재지는 세종특별자치시 장군면 봉안리 산40-39로, 용도는 임야입니다.

감정가는 442,575,000원이며, 매각대상은 토지매각입니다.

1.2. 면적 및 소유 관계

토지면적은 9,835.00 제곱미터이며, 이는 약 2,975.39평에 해당합니다.

건물면적은 0.00 제곱미터로, 본건은 나대지 상태의 임야로 판단됩니다.

(참고: 본 보고서는 아파트가 아닌 임야 매각 물건이므로, 전용면적 및 분양면적 표기는 생략합니다.)

소유자는 무OOOOOOOOO, 채무자는 박OO, 채권자는 공OOOOOOO입니다.

1.3. 핵심 특이 사항 및 리스크 고지

본건은 지적도상 맹지이며, 감정평가서상에도 일련번호 (2)의 경우 지적도상 맹지로 인접지를 통하여 접근 가능함이 명시되었습니다.

특이사항으로 '분묘기지권'이 기재되어 있으며, 감정평가서상에는 인접지 경계부분에 분묘로 추정되는 봉분이 소재하고 있음이 확인되어 입찰 시 주의가 필요합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 세종특별자치시 장군면 산학리 소재 "산학리마을회관" 남동측 원거리에 위치합니다.

주위는 자연림 및 농경지 등으로 형성된 순수 자연환경 지역이며, 주변에 공장이나 대형 빌라 등은 확인되지 않는 것으로 보아 주거 밀집 지역과는 거리가 있는 임야입니다.

교통상황은 남측 인근으로 산학리길이 통과하고 있으며, 이를 통해 장기로(국도36호선) 및 금송로(지방도96호선) 등 주요 도로와 연계되어 세종시 도심이나 인근 지역으로의 접근성은 양호한 편입니다. 남측 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

2.2. 토지 현황 및 제한 상태

본건은 유사 사다리형의 토지로 현재 자연림으로 이용 중입니다.

지목은 임야이나, 복수의 용도지역에 걸쳐있습니다. 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다.

제한 상태로는 가축사육제한구역(전부제한 구역), 임업용산지, 준보전산지, 중점경관관리구역((건설지역 주변)) 등의 복잡한 규제를 받고 있어 개발행위에 제약이 따를 수 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 혐오 시설 여부

본건은 자연림 상태의 임야로 상권이 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설 등도 원거리에 위치합니다.

주변은 자연림 및 농경지 위주로 형성되어 있어 현재 시점에서는 물건지 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않는 것으로 판단되나, 입찰자는 현장 답사를 통해 정확한 시설 유무 및 환경을 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 근저당권에 기한 부동산임의경매 사건으로, 등기부상의 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, 정확한 말소기준권리 확인 및 후순위 권리 관계에 대한 추가 분석이 필요합니다.

임대관계는 미상입니다.

3.2. 핵심 권리 및 법정 리스크

가장 큰 권리적 리스크는 '분묘기지권'입니다. 특이사항과 감정평가서 모두 분묘 소재 가능성을 명시하고 있습니다.

인접지 경계 부분에 분묘로 추정되는 봉분이 소재하는바, 해당 분묘가 분묘기지권을 성립하는 경우 매수인이 분묘의 이장을 요구할 수 없으며, 토지 이용에 제약을 받게 됩니다.

또한, '지적도상 맹지'라는 점이 큰 리스크로 작용합니다. 일부 현황 도로에 접하는 부분도 있으나, 전체적으로 맹지인 경우 건축 행위 등에 중대한 제약을 받게 되며, 향후 도로 확보를 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

토지 이용의 제약: 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지 등의 복잡한 규제 및 성장관리계획구역 등 다수의 제한으로 인해 토지 개발 및 용도 변경에 상당한 어려움이 예상됩니다.

도로 확보 문제: 지적도상 맹지라는 점은 개발 및 재산권 행사에 가장 큰 걸림돌입니다. 현황 도로 접촉 여부를 떠나 법적으로 도로가 확보되지 않으면 건축이 불가능하므로, 사전에 인근 토지 소유자와의 협의 또는 사용권 확보 계획이 필수입니다.

분묘 처리 비용: 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘라 할지라도 이장을 위해서는 상당한 시간과 비용이 소요됩니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시라는 입지적 장점을 가지나, 지적도상 맹지, 복잡한 규제, 그리고 분묘기지권 리스크를 동시에 안고 있는 고난도 물건입니다.

단기적인 개발 목적보다는 장기적인 임야 보유 및 산림 경영 또는 향후 개발 가능성이 열릴 경우를 대비한 투자용으로 적합해 보입니다.

낙찰가 산정 시에는 맹지 탈출 비용 및 분묘 처리 예상 비용을 충분히 반영하여 감정가 대비 보수적으로 접근해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

세종특별자치시 인근 임야: 세종시의 지속적인 확장 및 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력은 있습니다.

대형 평수의 임야: 9,835.00 제곱미터 (약 2,975평)에 달하는 대형 임야로, 장기 산림 경영이나 대규모 휴양 시설(규제 검토 필수) 부지 등으로의 활용 가치가 있습니다.

저가 매수 기회: 맹지, 분묘 등의 리스크로 인해 경쟁률이 낮아지거나 유찰될 가능성이 높으므로, 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자에게는 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매3계