나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11382 [4] 세종특별자치시 장군면 봉안리 산40-41 임야 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11382 [4] 세종특별자치시 장군면 봉안리 산40-41 임야 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매3계 2024타경11382 | 소재지: 세종특별자치시 장군면 봉안리 산40-41 | 감정가: 650,072,000원 | 최저가: 452,950,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 매각 정보

사건번호는 대전지방법원 2024타경11382 (4)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 본 매각은 토지매각(임야)으로 진행됩니다.

1.2. 물건 현황 및 가액

소재지는 세종특별자치시 장군면 봉안리 산40-41이며 용도는 임야입니다. 감정가는 650,072,000원으로 산정되었습니다. 토지면적은 14,132.00㎡(약 4,275.14평)입니다.

2. 권리분석 (Rights Analysis)

2.1. 매각 대상 및 당사자 관계

매각 대상은 토지 전부이며, 건물 면적 및 제시외 면적은 0.00㎡입니다. 소유자는 무OOO, 채무자는 박OO이며, 채권자는 공OOO입니다. 본 임의경매 사건은 채권자가 채무자의 부동산에 대해 담보권을 실행하는 절차로 진행됩니다.

2.2. 핵심 특이사항 분석

가장 중요한 특이사항은 분묘기지권 및 맹지(지적도상 도로 없음)입니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하고 소유하기 위한 관습법상의 지상권으로서, 성립요건 충족 시 매수인이 이를 인수해야 할 리스크가 있습니다.

감정평가서에 따르면 인접지 경계부분에 분묘로 추정되는 봉분 1기가 소재하며, 최저매각가격은 이 분묘 소재로 인하여 제한을 받은 가격으로 제시된 상태입니다. 따라서 입찰 전 현장 확인을 통해 분묘의 존재 및 성립 여부를 철저히 파악하고, 명확하지 않을 경우 명도 소송 외 별도의 분묘기지권 관련 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

2.3. 주의사항 및 리스크

본 물건은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 건축 행위를 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙을 받아야 하는 등 상당한 제약과 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 일련번호 (1)은 현황 콘크리트 포장도로에 일부 접하며, (2~4)는 인접지를 통하여 접근 가능하다고 감정평가서에 명시되어 있으므로, 현황 도로 이용 가능성은 있으나 법정 도로 확보 여부는 별도의 확인이 필요합니다.

3. 입지 및 환경 분석 (Location and Environment Analysis)

3.1. 위치 및 교통 상황

본건은 세종특별자치시 장군면 산학리 소재 "산학리마을회관" 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 자연림 및 농경지 등으로 형성된 전형적인 농촌/임야 지역입니다.

교통 상황으로는 남측 인근으로 산학리길이 통과하고 이를 통해 장기로(국도36호선) 및 금송로(지방도96호선) 등 주요 도로와 연계됩니다. 남측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하지만, 임야 자체의 접근성은 떨어집니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한

토지는 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한 구역), 임업용산지, 준보전산지, 중점경관관리구역((건설지역 주변) 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 이는 토지의 개발 용도 및 건폐율, 용적률에 상당한 제한을 가하며, 특히 임야의 특성상 산지전용허가 등의 까다로운 절차를 거쳐야 합니다.

3.3. 상권 및 생활 정보

주변은 자연림 및 농경지 위주로 형성되어 있어 자체적인 상권은 미약합니다. 가까운 상권이나 생활 편의시설은 차량을 이용해 이동해야 합니다. 세종시 행복도시와 연결성이 개선되고 있으나, 본 물건의 위치는 비교적 외곽에 있어 도시 인프라 이용은 다소 제한적입니다. 주변에 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았으나, 전원주택지나 카페 등이 산재해 있는 봉안리 지역의 특성상 소규모 전원 시설은 존재할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

1. 분묘기지권 리스크: 분묘 소재에 따른 토지 활용 제약 및 추후 법정 다툼 발생 가능성.

2. 맹지 리스크: 건축 및 개발을 위한 도로 확보의 어려움 및 추가 비용 발생.

3. 용도 제한 리스크: 농림지역 및 보전관리지역, 임업용산지 등의 중첩 규제로 인한 개발 행위의 제약.

4. 임대 관계 미상: 현황상 임대차 관계는 미상이나, 임야의 특성상 실질적인 임차인은 없을 가능성이 높음.

5. 종합 의견 및 투자 포인트 (Overall Opinion and Investment Points)

5.1. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 장군면 봉안리에 위치한 임야로, 세종시 외곽 지역의 개발 압력과 도로 연계성을 갖춘 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지라는 구조적인 문제와 분묘기지권이라는 중대한 권리상 하자가 병존하고 있어, 일반적인 투자 관점에서는 높은 리스크를 수반합니다. 최저매각가격이 분묘 소재를 반영한 가격임을 고려할 때, 이 리스크를 감수할 수 있는 전문성과 자본력을 갖춘 투자자에게 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

1. 가격적 메리트: 분묘 및 맹지 리스크가 반영된 가격으로 입찰 시, 향후 리스크 해결을 통해 시세 차익을 기대할 수 있음.

2. 장기적 개발 가능성: 보전관리지역 및 준보전산지로 일부 개발 여지가 있으며, 세종시 외곽 개발의 장기적인 수혜를 기대할 수 있음.

3. 전원 부지 활용: 도로 문제 해결 및 분묘 처리 후, 임업용 또는 장기적인 전원주택단지 부지 등 다양한 용도로 활용 가능성 모색. (단, 개발 시 인접지 현황 도로 활용 및 인허가 문제 해결 필수).

법원 정보

대전지방법원 경매3계