나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11382 [3] 세종특별자치시 장군면 봉안리 산40-40 임야 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11382 [3] 세종특별자치시 장군면 봉안리 산40-40 임야 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매3계 2024타경11382 | 소재지: 세종특별자치시 장군면 봉안리 산40-40 | 감정가: 640,918,000원 | 최저가: 448,643,000원 | 용도: 임야

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경11382 (3)

소재지: 세종특별자치시 장군면 봉안리 산40-40

용도: 임야 (자연림)

토지면적: 13,933.00㎡ (약 4,215.17평)

감정가: 640,918,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 임야로 건물면적이 0.00㎡이며 토지만을 매각하는 건입니다.

가장 큰 리스크는 '분묘기지권' 및 '지적도상 맹지' 여부입니다. 감정평가서상 인접지 경계 부분에 분묘로 추정되는 봉분이 소재할 수 있다는 점이 명시되어 있어, 입찰 전 현장 확인 및 권리관계 분석이 필수적입니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 세종특별자치시 장군면 산학리 소재 "산학리마을회관" 남동측 원거리에 위치합니다.

남측 인근으로 산학리길이 통과하며, 이를 통해 장기로(국도36호선) 및 금송로(지방도96호선) 등 주요 도로와 연계되어 광역 교통 접근성은 양호한 편입니다. 남측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 현황

유사 사다리형의 토지로, 현재 자연림 상태이며 경사도가 있는 임야로 추정됩니다.

감정평가서상 일련번호(1) 토지는 남서측으로 일부 현황 콘크리트 포장도로에 접하나, 본건 (4) 토지(장군면 봉안리 산40-40)를 포함한 다른 일련번호 토지(2~4)는 지적도상 맹지입니다. 인접지를 통해서만 접근이 가능하므로, 향후 개발 시 토지 소유자들의 동의를 통한 진입로 확보가 중요한 문제입니다.

2.3. 인근 시설 및 혐오시설

주변은 자연림 및 농경지 등으로 형성된 전형적인 농촌 임야 지역입니다. 인근에 공장이나 빌라 등의 난개발 시설은 적은 편이며, 주변 환경은 비교적 깨끗한 자연환경을 유지하고 있습니다. 본 물건 소재지 주변으로 특정할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 채권자 공OOOOOOO가 채무자 박OO의 재산을 대상으로 진행하는 사건입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 채무나 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 특수 권리 분석 (분묘기지권)

제시된 특이사항 중 '분묘기지권'은 가장 큰 권리상의 리스크입니다.

감정평가서에 인접지 경계 부분에 분묘로 추정되는 봉분이 소재할 수 있다고 기재되어 있습니다. 분묘기지권이 성립되면 낙찰자가 토지의 사용에 제한을 받게 되며, 해당 분묘를 강제로 이장하기 어려울 수 있습니다. 입찰 전 분묘의 유무, 위치, 성립 가능성(등기 여부, 설치 시기 등)을 반드시 확인해야 하며, 분묘기지권 성립 시 해당 분묘에 대한 지료청구 소송을 진행할 수 있습니다.

4. 법률 및 개발 잠재력 분석

4.1. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 물건은 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 준보전산지 등 개발 행위가 엄격하게 제한되는 용도 지역에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 축사 등 관련 시설 건축이 불가합니다.

성장관리계획구역 및 중점경관관리구역으로도 지정되어 있어, 향후 개발 시 세종시의 규제를 받게 되므로, 구체적인 개발 가능성은 매우 낮거나 제한적입니다.

4.2. 상권 및 개발 분석 (아파트 정보 관련)

본 물건은 개발이 제한된 임야이므로, 일반적인 상권 분석이나 아파트 전용면적/분양면적 표시는 의미가 없습니다.

(참고: 본 물건은 임야(토지) 매각 건으로, 아파트의 전용면적 및 분양면적 정보는 해당 사항이 없습니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 리스크

지적도상 맹지이며, 인접지를 통해서만 접근이 가능합니다. 현황 도로가 일부 존재하더라도 타인 소유 토지이므로, 진입로 확보를 위한 사도 개설 또는 토지 사용 승낙 등에 막대한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

5.2. 개발 제한 리스크

농림지역 및 임업용산지 등의 용도 제한으로 인해 투자 후 단기적인 개발이나 용도 변경을 통한 차익 실현은 사실상 불가능하다고 판단됩니다. 장기간 보유해야 하는 투자처입니다.

5.3. 분묘 관련 리스크

분묘기지권의 성립 여부에 따라 토지 사용의 제약이 발생하며, 분묘 처리를 위한 추가적인 법적 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다. 현장 조사가 철저히 이루어져야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시라는 광역 입지의 장점을 가지고 있으나, 농림지역/임업용산지/맹지/분묘기지권 등의 복합적인 리스크를 안고 있는 고난도 경매 물건입니다.

감정가(640,918,000원)는 4천평이 넘는 세종시 임야 면적을 고려한 금액이나, 엄격한 규제와 맹지 리스크로 인해 실질적인 가치는 다소 낮게 평가될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1. 장기적 관점의 저가 매수: 용도 규제가 엄격하므로, 단기적인 시세차익보다는 세종시 개발 압력에 따른 장기적인 잠재적 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합합니다.

2. 맹지 및 분묘 리스크 관리 능력: 현황상 도로 사용 가능성 및 분묘 해결(이장 합의 또는 지료 청구)에 대한 경험이나 계획이 있는 전문 투자자에게 유리합니다.

3. 임야 매매 시세 확인: 주변 임야의 실제 거래가와 규제 정도를 비교하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. (주변 계획관리지역 토지 평당 시세 대비 매우 낮은 가격으로 접근해야 함)

법원 정보

대전지방법원 경매3계