나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146773 [1] 서울특별시 양천구 신월동 22-8 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146773 [1] 서울특별시 양천구 신월동 22-8 다중주택 경매

• 사건번호: 2024타경146773
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 22-8
• 감정가: 2,796,730,000원
• 최저가: 2,237,384,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다중주택

서울남부지방법원 경매5계 2024타경146773 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 22-8 | 감정가: 2,796,730,000원 | 최저가: 2,237,384,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 서울남부지방법원 2024타경146773 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 양천구 신월동 22-8이며, 용도는 다중주택 및 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.

최초 감정가는 2,796,730,000원으로 책정되었으며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

현재 소유자 및 채무자는 우OO이고, 채권자는 성OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 237.60$\text{m}^2$ (약 71.87평)이며, 건물면적은 573.97$\text{m}^2$ (약 173.63평)으로 구성된 지하 1층~지상 4층의 철근콘크리트 구조 건물입니다.

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 양천구 신월동 "신화중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독/다가구/다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "화곡역" 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당되어 향후 개발 잠재력이 존재합니다.

2.2. 상권 분석

주변 지역은 주로 주거 밀집 지역으로, 상권은 신화중학교 인근의 생활편의시설을 중심으로 형성되어 있습니다.

대규모 상권보다는 지역 주민들을 위한 소규모 상권이 주를 이루고 있으며, 역세권 상권은 근거리 화곡역 인근 상권을 이용해야 하는 한계가 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 시설

주변 환경은 신월IC 교통 환경 개선 프로젝트 및 목동 재건축 계획 등으로 향후 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

신월동 지역은 서서울호수공원, 장수공원, 계남근린공원 등 대형 근린공원이 잘 갖춰져 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

다만, 본건이 위치한 양천구 신월동은 공항소음 피해지역으로 분류되어 있으며, '공항 소음'이 생활에 큰 불편을 초래하고 있다는 점은 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

또한, 지역 내에 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있으나, 해당 시설은 주민지원시설로 탈바꿈하여 운영되고 있으며, 시설 영향권 내 주민들에게 지원이 이루어지고 있는 점을 참고해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 특이사항

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로 채권자가 담보권을 실행하여 진행하는 경매입니다.

가장 큰 특이사항은 *유치권(Possessory Lien)* 신고가 되어 있다는 점입니다. 유치권의 성립 여부, 금액, 피담보채권의 존재 유무 등은 매우 면밀한 현장조사와 법률 검토가 필요합니다. 만일 유치권이 성립한다면, 낙찰자가 이를 인수하거나 변제해야 할 수도 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

3.2. 제시외 및 건물 상태

제시외 면적은 토지/건물 모두 0.00$\text{m}^2$로 별도 매각 제외 또는 추가 인수 사항은 없는 것으로 보입니다 (단, 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각).

건물 내부 확인에 제한이 있었다는 감정평가서의 특이사항을 고려해야 합니다. 지하 1층과 401호를 제외한 내부구조 및 이용상황은 건축물대장 및 외부 관찰, 탐문 조사를 토대로 작성되었으므로, 현황과 상이할 가능성이 높습니다.

특히 확인 가능한 지하 1층 및 401호는 빌트인 가구 및 편의시설(에어컨, 싱크대 등)이 미설치된 것으로 탐문되어, 나머지 호실의 마감 상태 및 임대 편의시설 설치 여부도 재확인이 필요합니다.

4. 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

최우선 리스크는 *유치권의 존재*입니다. 유치권은 경매의 가장 큰 위험 요소 중 하나이므로, 입찰 전 반드시 유치권자의 주장과 증빙 자료를 확인하고, 법률 전문가의 권리분석을 받아야 합니다.

지역적 리스크로 *공항 소음* 문제가 존재하며, 이는 임차 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 입찰 전에 현장 방문을 통해 소음 정도를 직접 체감하는 것이 필수적입니다.

건물 내부 이용상태에 대한 불확실성(미확인 호실 및 미설치 편의시설)이 있어, 리모델링 또는 추가 시설 투자 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

4.2. 투자 포인트

양천구 신월동은 목동 재건축 기대감 및 신월IC 교통 개선 호재의 영향을 받는 지역입니다.

토지가 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 개발 압력 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

다중주택은 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있는 부동산 유형입니다. (단, 실제 임대 현황 확인 필수)

감정평가 대비 유찰되어 최저가가 하락할 경우, 유치권 부담을 감안한 충분한 안전마진 확보가 가능해지므로, 차수별 입찰가 전략 수립이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계