나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140126 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1006-3 미림에이클래스 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철1호선 "독산역" 동측 인근에 위치하며, 부근
은 중소규모공장, 다세대주택(도시형생활주택 등), 독산동삼환아파트, 업무시설(오피시텔),
두산초등학교 등이 혼재하는 준공업지역내 오피스텔(주거용)로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 지하철1호선 독산역이 서측 인근에 위치하고, 북측 인근의
범안로응 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 제2층 제205호로서 2018.08.28 사용승인
되었음. 필로티형의 구조로 1층에 주차장 밍 CCTV 설치되음. 마감구조는
외벽: 인조대리석판재 붙임.
내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일 마감.
창호 : 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

업무시설(오피스텔)이나, 주거용(방2, 거실/주방, 욕실/화장실 등)로 이용됨.

설비내역

급배수.위생시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방,승강기시설, 화재탐지 및
경보기시설, CCTV 및 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 지반으로 미림에이글래스(업무시설:오피스텔) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역.
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역,
(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역)<공항시설법>,
교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발194M(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02)-524-3316)
관할<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대관계는 미상임.
*.2024.03.13.서울남부지방법원의 임차권등기명령(2024카임11124)에 의거 주택
임차권 설정됨.(임차보증금:190,000,0010원-)(등기사항전부증명서 기재내용 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 1006-3번지, 미림에이클래스 제2층 제205호 (신주소: 서울특별시 금천구 범안로12가길 7)

1.2. 건물정보

* 종류: 오피스텔 (업무시설)

* 사용승인: 2018년 08월 28일

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 7층 건물 중 제2층 제205호

* 전용면적: 23.42㎡ (약 7.08평)

* 설비내역: 급배수 및 위생시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 1층 주차장 설치

1.3. 토지정보

* 토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

* 토지 지분: 11.74㎡ (약 3.55평)

1.4. 기타 기본정보

* 감정가: 226,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 교통상황

* 지하철 1호선 독산역이 동측 인근에 위치하며, 북측 인근에는 범안로를 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 출입이 가능하며, 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 주변환경

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 중소규모 공장, 다세대주택(도시형생활주택 포함), 아파트(독산동삼환아파트), 업무시설(오피스텔), 초등학교(두산초등학교) 등이 혼재하는 준공업지역입니다.

* 인근에는 신독산역(신안산선 예정) 개발과 관련된 도시계획 사업이 추진되고 있습니다.

* 최근 금천구 독산동 일대에서 데이터센터 건설로 인한 주민 반대 움직임이 있으나, 해당 물건지와 직접적인 관련성은 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 선순위 임차권이 존재하며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(정춘연)의 임대차보증금 190,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소되는 권리

* 본 경매 사건의 말소기준권리는 2024년 11월 04일 접수된 정춘연의 강제경매개시결정(2024타경140126)입니다.

* 통상적으로 강제경매가 말소기준권리가 될 경우, 경매개시결정 등기 이전에 설정된 담보물권(근저당, 전세권 등)과 이후에 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 단, 본건의 경우 임차인의 보증금이 인수되므로 이에 대한 고려가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정 (중국인)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 01월 02일

* 확정일자: 2021년 11월 29일

* 배당신고일자: 2024년 03월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 190,000,000원은 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 독산동 1006-3번지 일대는 지하철 1호선 독산역과 인접하여 역세권 프리미엄을 갖추고 있습니다.

* 주변에 오피스텔, 도시형생활주택, 중소규모 공장, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 업무시설 및 주거용 오피스텔로서의 수요가 꾸준히 있을 것으로 보입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 비슷한 면적의 오피스텔 매매 사례가 2025년 6월 26일 1억 8,850만원(25.34㎡, 6층)에 거래되었습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 독산역 이용이 편리하며, 다양한 노선의 버스 이용도 가능합니다.

* 교육: 서울두산초등학교, 동일중학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 홈플러스 메가푸드마켓 금천점, 롯데마트 맥스 금천점 등 대형 마트와 다양한 상업시설이 근거리에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 주거환경: 준공업지역 내에 위치하지만, 오피스텔 밀집 지역 및 주거시설이 혼재하여 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 정 에게 지급해야 할 보증금 190,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 투자금액 대비 수익률 산정에 매우 신중해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 건축 및 이용 시 반드시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 임차 관계 불명확: 상세한 임대 관계가 탐문으로만 확인되어, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 지하철 1호선 독산역 역세권에 해당하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 편입니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이므로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 본건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 190,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 해당 금액이 낙찰자에게 그대로 인수된다는 점입니다. 이는 입찰가 산정 시 반드시 최우선으로 고려해야 할 사항입니다. 또한, 준공업지역 내 위치하여 토지이용계획상 다양한 규제가 따르므로, 투자 전 면밀한 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 주거 및 업무 겸용: 오피스텔로서의 활용도가 높으며, 1~2인 가구의 소형 주거 공간으로도 적합합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 226,000,000원

* 주요 인수 보증금: 190,000,000원

* 최근 유사 물건 실거래가 (2025년 6월 26일, 25.34㎡, 6층): 188,500,000원

* 본건 전용면적 (23.42㎡)을 고려한 추정 시세: 약 175,000,000원

본 건은 임차인 보증금 190,000,000원이 낙찰자에게 인수되므로, 실질적인 투자금액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 추정 시세(약 175,000,000원)가 인수 보증금(190,000,000원)보다 낮은 상황이므로, 낙찰 시 보증금 전액을 인수하게 되면 손실이 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 점을 감안하여, 실질적인 자금 부담 능력을 고려하고 잠재적 손실을 최소화하는 방향으로 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 총 예상 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 340,000,000원 ~ 360,000,000원

주의사항: 위 예상 입찰가는 시장 상황, 권리관계, 향후 명도 비용, 세금, 수리비 등을 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 낙찰 가격은 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 인수 보증금이 시세보다 높으므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.