나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140126 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1006-3 미림에이클래스 제2층 제205호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140126 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1006-3 미림에이클래스 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매5계 2024타경140126 | 소재지: 서울특별시 금천구 범안로12가길 7, 제2층 제205호 (독산동, 미림에이클래스) | 감정가: 226,000,000원 | 최저가: 180,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140126 (1)

용도: 오피스텔 (현황 주거용 이용)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 226,000,000원

1.2. 소재지 및 면적 정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1006-3 미림에이클래스 제2층 제205호

건물 전용면적: 23.42㎡ (약 7.08평)

토지 대지권: 11.74㎡ (약 3.55평)

1.3. 채무 및 이해관계자

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 정OO

특이사항: 2024.03.13. 주택 임차권 등기 설정됨 (임차보증금: 190,000,0010원)

2. 입지 및 교통 조건

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 1호선 독산역 동측 인근에 위치한 주거용 오피스텔입니다.

주변은 중소규모 공장, 다세대주택, 아파트(독산동삼환아파트), 업무시설 등이 혼재하는 준공업지역이며, 독산역 주변은 지구단위계획을 통해 산업시설과 주거공생을 도모하며 개발이 진행되고 있는 지역입니다.

부근에 두산초등학교 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 편리한 교통

지하철 1호선 독산역이 서측 인근에 위치하여 역세권 접근성이 양호합니다.

북측 인근 범안로에는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물 개요

본 건물(미림에이클래스)은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 7층 건물 중 2층에 해당하며, 2018년 8월 28일에 사용승인된 신축급 오피스텔입니다.

외벽은 인조대리석판재로 마감되었으며, 1층은 필로티 구조로 주차장이 설치되어 있습니다.

3.2. 이용 상태 및 설비 내역

업무시설(오피스텔)로 공부에 등재되어 있으나, 현황은 방 2개, 거실/주방, 욕실/화장실 등으로 구성된 주거용으로 이용 중입니다.

개별난방(도시가스 보일러), 급배수·위생시설, 승강기, 화재탐지 및 경보기, CCTV 등의 기본 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 있습니다. 준공업지역의 특성상 향후 개발 잠재력은 있으나, 현재의 토지 이용 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각대상 및 주의사항

매각대상은 토지 및 건물의 일괄 매각으로 진행되며, 특별한 '공부와의 차이'는 없습니다.

4.2. 잠재적 리스크 (명도 및 임차인 관계)

본건에는 임차권등기명령에 의하여 임차권이 설정되어 있습니다.

채권자 및 채무자가 동일한 김OO이며, 채권자는 정OO으로 기재되어 있습니다.

가장 중요한 점은 '주택 임차권'이 등기되어 있고, 그 보증금이 190,000,0010원으로 감정가(226,000,000원) 대비 매우 높다는 점입니다.

임차인의 배당 여부 및 순위에 따라 인수되는 보증금 여부가 결정되므로, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 말소기준권리 분석을 통해 임차인의 대항력 여부와 인수액을 면밀히 분석해야 합니다. 만일 대항력 있는 임차인이라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 위험이 존재합니다.

4.3. 명도 난이도

임차권등기가 되어 있어 임대차 관계는 명확히 확인되나, 임차인이 실제 거주 중인지, 배당을 신청했는지 등을 확인해야 합니다. 보증금이 고액이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협상 및 법적 절차 진행이 필요할 수 있어 명도 난이도는 '보통 이상'으로 판단됩니다.

5. 주변 환경 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 독산역세권 준공업지역에 위치하며, 공장과 주거시설이 혼재된 지역 특성을 보입니다.

이는 주거 편의시설(식당, 소매점 등)이 완벽하게 갖춰진 상권이라기보다는, 산업단지 배후 주거 기능을 위한 상권이 형성되어 있는 것으로 보입니다.

최근 독산역 주변 준공업지역은 지구단위계획 및 신안산선 개통 예정 등 주변 여건 변화에 따라 복합산업중심지로 개발될 가능성이 언급되고 있습니다.

5.2. 생활 정보

인근에 지하철역(독산역)과 버스정류장이 있어 교통 편의성이 높습니다.

두산초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 비교적 용이합니다.

5.3. 혐오시설

본건 소재지는 공장 및 주거시설이 혼재된 준공업지역의 특성상, 일반 주거지역에서 보기 어려운 중소규모 공장이나 산업시설이 인근에 있을 수 있습니다. (※주변 지도 확인 필요)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2018년 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔이며, 독산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

전용면적 23.42㎡의 소형 주거용 오피스텔(방 2개 구조)로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합하며, 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가 대비 임차보증금이 고액으로 설정된 임차권등기 설정 건이므로, 권리 분석을 통한 '인수금액 0원' 확인이 투자의 성패를 좌우할 핵심 사항입니다.

6.2. 투자 포인트

역세권/신축급: 독산역 인근의 5년차 오피스텔로 희소성 및 주거 선호도가 높습니다.

소형 주거: 최근 수요가 높은 방 2개 구조의 소형 주거용으로 임대 회전율이 높을 것으로 예상됩니다.

개발 잠재력: 준공업지역 지구단위계획 수립에 따른 장기적인 지역 가치 상승 기대감이 있습니다.

6.3. 투자 추천 (입찰 전 필수 확인 사항)

임차권 등기된 임차인의 배당요구 및 대항력 여부를 면밀히 분석하여 인수되는 금액이 없음을 확신해야 합니다.

매각 물건 명세서 등을 통해 정확한 권리 관계를 확인한 후, 보증금 리스크를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계