나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6189 [2] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제3층 제324호 지식산업센터 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6189 [2] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제3층 제324호 지식산업센터 경매

• 사건번호: 2024타경6189
• 주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34(가산동), 제3층 제324호 (가산동, 지밸리더리브스마트타워)
• 감정가: 210,000,000원
• 최저가: 168,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 지식산업센터

서울남부지방법원 경매5계 2024타경6189 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34(가산동), 제3층 제324호 (가산동, 지밸리더리브스마트타워) | 감정가: 210,000,000원 | 최저가: 168,000,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 보고서 (지식산업센터)

1.1. 사건개요 및 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6189 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제3층 제324호

용도: 지식산업센터 (현재 산업시설/공장 이용 중)

감정가: 210,000,000원

매각물건: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

소유자/채무자: 박O / 박O

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 별도등기 있음 (권리분석 시 필수 확인 사항)

1.2. 면적 정보

전용면적(건물): 36.96$\text{m}^2$ (약 11.18평)

토지 지분면적: 9.39$\text{m}^2$ (약 2.84평)

제시외면적: 없음

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 서울디지털산업단지(G밸리) 내에 위치하며, 지하철 1, 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"의 남측 인근에 소재하여 역세권 지식산업센터로서의 입지적 강점을 가집니다. 차량 진출입이 용이하며, 남부순환로, 서부간선도로(지하화 사업 완료/진행 중으로 교통 환경 개선 기대), 강남순환도로 등 광역 교통망 접근성이 우수하여 서울 주요 도심(영등포, 여의도, 강남 등) 및 인천/경기 남부 지역으로의 이동이 편리합니다.

2.2. 건물 개요 및 현황

본 건물은 2021년 9월 9일 사용승인된 철근콘크리트구조의 신축급(지하 4층/지상 15층) 지식산업센터입니다. 비교적 신축 건물로 시설 상태는 양호하며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다. 본건은 현재 산업시설(공장)으로 이용 중인 호실입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 등기 상태

본건은 채권자가 신청한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자(박O)와 채무자(박O)가 동일합니다. 가장 중요한 주의사항으로 '별도등기 있음'이 명시되어 있습니다. 이는 해당 구분건물의 대지권과 관련하여 별도의 등기(예: 환매등기, 지상권, 별도 저당권 등)가 존재할 수 있음을 의미합니다.

3.2. 권리분석 의견 (별도등기)

별도등기가 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 경우, 대지권과 관련하여 추가적인 부담(예: 별도 등기된 채권액 변제)이 발생할 수 있으므로, 매각기일 전 반드시 해당 별도등기 내용을 면밀히 확인하고 예상 인수 금액을 파악하여 입찰가를 산정해야 하는 최고 수준의 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 주변 환경 분석

4.1. 상권 환경 (G밸리 특성)

본건이 위치한 G밸리(서울디지털산업단지)는 1만여 개 기업이 입주하고 16만여 명의 근로자가 근무하는 서울의 대표적인 지식기반산업 집적지입니다. 풍부한 배후 수요와 중소벤처기업 및 스타트업이 대거 몰리는 활발한 비즈니스 생태계를 갖추고 있어 지식산업센터의 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제약 사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역 등에 해당하여 개발 및 이용에 제약이 많습니다. 특히, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 규제가 존재합니다. 이는 해당 지역의 입지적 특성에서 비롯된 것으로, 개발상의 리스크는 크지 않으나, 향후 용도 변경이나 증축 등에서는 제약으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 및 생활정보

가산디지털단지역 인근의 현대적인 지식산업센터 밀집 지역이므로, 통상적인 의미의 혐오시설(예: 대형 장사시설, 쓰레기 처리장 등)은 인접해 있지 않습니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 업무 환경은 쾌적하며, 입주사 종사자들의 편의성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크

'별도등기 있음'에 따른 대지권 관련 인수 리스크가 가장 큽니다. 입찰 전 필수적으로 등기부등본 상세 분석 및 전문가의 자문이 요구됩니다.

5.2. 시장 리스크

지식산업센터 시장은 금리 및 경기 상황에 따라 공실 및 임대 수익률 변동성이 있을 수 있습니다. 최근 공급 증가로 인해 투자가치는 우수하나, 매매 및 임대 시장 동향을 지속적으로 파악해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 G밸리 중심부의 초역세권 신축급(2021년 사용승인) 지식산업센터 호실로, 입지 조건은 매우 우수합니다. 감정가가 2억 1천만 원으로 소액 투자가 가능하며, 현재 산업시설(공장)로 이용 중이므로 실수요자 및 임대 투자자 모두에게 적합합니다. 다만, '별도등기 있음'에 대한 권리 분석이 철저하게 선행되어야만 안전하고 성공적인 투자가 가능합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인근의 G밸리 핵심 입지입니다.

신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 건물 상태가 양호하고 관리비 부담이 적습니다.

풍부한 임차 수요: 1만여 기업이 밀집한 G밸리 내 위치로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

개발 호재: 서부간선도로 지하화 등 교통 환경 개선 호재가 존재합니다.

소액 투자: 감정가 대비 상대적으로 소액으로 서울 핵심 산업단지 내 부동산에 투자할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계