나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경447 [3] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 서측 인근에 위치하고 주위는 오
피스텔, 지하철역 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "5·7호선 군자역" 및 노선버스정류장이 소
재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제2층 제203호 외 8개호
로서, (사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 복합판넬 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-4는 근린생활시설로 이용중이고, 기호 5-9는 업무시설(오피스텔)로 이용중이며,
내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비 등
의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중곡동 649-11 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

중곡동 649-12 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25
7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경447 (3)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 3층302호

건물명: 평강오피스텔

용도: 근린상가

감정가: 158,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적정보

토지면적: 6.60㎡ (약 2.0평)

토지지분: 6.6㎡ (약 2.0평)

건물면적: 26.53㎡ (약 8.0평)

건물지분: 26.53㎡ (약 8.0평)

1.3. 건물정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물층수: 지하 2층, 지상 13층

사용승인일: 2020년 12월 16일

본건 호수: 3층 302호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 권리관계

말소기준권리: 2020년 12월 29일 접수된 주식회사 뉴로드에셋대부의 근저당권 (을1)

총채권액: 4,431,750,000원

인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리 소멸 예정)

1.5. 임차인현황

임차인: 지티파트너스주식회사 (사업자명: 지 파트너스주식회사)

보증금: 30,000,000원

차임: 700,000원

사업일자: 2022년 10월 19일

확정일자: 2023년 01월 26일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

1.6. 기타특이사항

공동담보, 유치권 신고 있었으나 취하 완료.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 지하철역, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통및접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 및 7호선 군자역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 가까이 있어 교통 상황은 우수합니다.

2.3. 토지이용및계획

본건 토지는 2필지로, 대체로 평탄한 세장형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 기타 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석요약

본건은 다수의 권리 관계가 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 등기부상 깨끗한 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

3.2. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인분석

임차인인 지티파트너스주식회사는 사업자등록일(2022.10.19) 대비 확정일자(2023.01.26)가 늦고, 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

채권 총액이 매우 높아 배당을 통한 보증금 회수 가능성은 낮을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권특성

본건이 위치한 광진구 중곡동 지역은 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

인근에 다수의 오피스텔이 위치하고 있어 배후 수요가 존재하며, 군자역을 중심으로 한 상권의 일부를 형성하고 있습니다.

4.2. 잠재적수요

평강오피스텔 내 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)을 이용하는 이용객과 인근 주거민, 그리고 군자역을 이용하는 유동인구가 주요 잠재 수요층입니다.

서울용마초등학교가 인접해 있어 관련 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 및 주변에 다수의 근린생활시설, 상점, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

서울용마초등학교가 본건 서측 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 교통시설

지하철 5호선 및 7호선 군자역이 인근에 있어 도심 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

다양한 버스 노선이 운행되는 정류장도 가까이 위치합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 유치권관련

2024년 7월 31일 이서구 씨가 약 1억 3천여만원 상당의 유치권을 신고하였으나, 2025년 1월 16일자로 유치권 취하(포기)서를 제출함에 따라 현재 유치권 관련 법적 위험은 모두 해소되었습니다.

6.2. 시장리스크

전반적인 부동산 경기 변동 및 지역 내 유사 물건의 공실률 추이에 따라 임대 수익률 변동 가능성이 있습니다.

건물이 2020년 사용승인이므로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 유지보수에 따른 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 광진구 중곡동에 위치한 역세권 상가(근린상가)로, 5/7호선 군자역의 탁월한 접근성을 자랑합니다. 2020년에 사용 승인된 신축급 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

등기부상 권리 관계는 복잡해 보였으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 법적으로 매우 안전한 물건입니다.

과거 유치권 신고가 있었으나 현재는 취하되어 법적 분쟁의 소지가 없습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 인수하는 보증금 부담이 전혀 없다는 점도 큰 장점입니다.

전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 5/7호선 군자역 도보 이용 가능 거리로 교통이 매우 편리합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호, 즉시 활용 가능합니다.

* 권리상 안전: 모든 권리 매각으로 소멸, 낙찰자는 깨끗한 권리 취득 가능합니다.

* 무잉수 부담: 대항력 있는 임차인 없어 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 유치권 해소: 법적 분쟁 소지가 되었던 유치권이 완전히 취하되었습니다.

* 상업지역: 일반상업지역에 위치하여 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 158,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수하는 보증금이 없으며, 유치권도 해소되어 법적 리스크가 없는 상태입니다.

뛰어난 입지, 신축급 건물 상태, 명확한 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 이상에서의 낙찰이 예상됩니다.

주변 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 158,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.