나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7686 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 죽동리 62-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7686 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 죽동리 62-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경7686
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 동읍 죽동리 62-1
• 감정가: 278,960,000원
• 최저가: 195,272,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

창원지방법원 경매4계 2024타경7686 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 죽동리 62-1 | 감정가: 278,960,000원 | 최저가: 195,272,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경7686 (1)이며, 매각 대상 물건의 소재지는 경상남도 창원시 의창구 동읍 죽동리 62-1 외 1필지(감정평가서 기준)입니다. 본 물건의 용도는 '답'(논) 및 일부 '농기계 보관창고 부지'로 이용 중입니다. 감정가는 278,960,000원으로 책정되었으며, 총 토지면적은 2789.60㎡ (약 844.00평)입니다.

1.2. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 토지 전부(지분율 278960/278960)이며 건물은 매각에서 제외되는 '토지매각' 건입니다. 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 소유자 및 채무자가 '박OO'로 동일하며, 채권자는 '대OOOOOOO'입니다. 본건은 농지이므로 '농지취득자격증명' 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금은 몰수되므로 주의해야 합니다. 또한, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 '지적측량'이 필요합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건(기호 1)은 창원시 의창구 동읍 산남리 산남마을 동측 근거리에, 기호(2)는 대산면 우암리 우암마을 서측에 인접하여 위치합니다. 부근은 경지정리된 농경지대로 이루어져 있으며, 주변 환경은 전반적으로 보통으로 평가됩니다. 농지로서의 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

기호(1), 기호(2) 모두 소형 차량 및 농기계의 출입이 가능하며 교통 사정은 보통입니다. 기호(1)은 북서측 및 남서측으로 약 4-5미터 폭의 콘크리트 포장 농로와 접하며, 기호(2)는 동측 및 남측으로 약 4-5미터 폭의 콘크리트 포장 농로와 접하고 있어 농업 활동에는 지장이 없는 접근성을 갖추고 있습니다.

3. 토지 현황 및 이용 분석

3.1. 토지의 형태 및 이용 상태

기호(1)은 남서측 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로 성토되어 답(논)으로 이용 중입니다. 기호(2)는 남측 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로 성토되어 현재 농기계 보관창고 부지로 이용 중입니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한 상태

두 필지 모두 '농림지역', '농업진흥구역'으로 지정되어 있어 개발 행위가 엄격하게 제한되는 토지입니다. 기호(1)은 추가적으로 가축사육제한구역(500m, 600m 제한)에 해당하며, 기호(2)는 가축사육제한구역(200m 제한), 공장설립승인지역(1호)에 포함됩니다. 이는 농업 생산 및 관련된 용도로만 활용이 가능함을 의미하며, 토지이용의 다양성이 매우 낮습니다.

4. 권리분석

4.1. 소멸주의 원칙 및 특수 권리

본 경매는 채무자가 소유자로 권리관계가 단순한 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어, 매수인이 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다.

4.2. 필수 확인 사항

가장 중요하고 치명적인 권리분석 사항은 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 낙찰일로부터 지정된 기한 내에 관할 관청에서 발급받아 법원에 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수되므로 사전에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 지역 특성

본 물건은 창원시 의창구 동읍 및 대산면 일대의 농경지대에 위치하며, 주변에 상업 시설이 발달한 일반적인 상권이 형성되어 있지 않습니다. 따라서 일반적인 상권분석은 무의미하며, 농지로서의 생산성 및 접근성 위주로 평가해야 합니다.

5.2. 생활 정보 및 혐오 시설

주변이 경지정리된 농경지대이므로, 기본적인 편의 시설이나 생활 인프라는 인근 마을 또는 동읍 및 대산면 소재지를 이용해야 합니다. 보고서 작성 시점의 제공된 정보만으로는 주변 혐오 시설의 존재 여부를 정확하게 확인할 수 없으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 직접 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

농지법에 따라 농지취득자격증명을 기한 내에 제출하지 못할 경우, 낙찰이 무효가 되고 입찰 보증금 전액을 몰수당하게 됩니다. 비농업인이 취득 시 농업경영계획서 작성이 필수적이며, 취득 후에도 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.2. 경계 및 지적 관련 리스크

감정평가서상 '인접 토지와의 경계가 불분명하여 지적측량을 요함'이라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 추후 토지 이용 및 관리, 혹은 이웃과의 분쟁 발생 시 비용을 들여 지적측량을 해야 하는 잠재적 리스크입니다.

6.3. 제시외 물건 관련 리스크

기호(2) 지상에는 철파이프조 그늘막 지붕 농기계 보관창고, 콘테이너 창고, 자두나무 5주 등의 제시외 물건이 소재합니다. 매각 대상은 토지뿐이므로, 이 제시외 물건들은 매수인이 낙찰 후 소유자와 협의하거나 법적 절차(철거 등)를 통해 처리해야 하는 추가적인 부담(비용 및 시간)이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 창원시 인근의 대규모 농지(2789.60㎡, 약 844평)를 대상으로 하는 임의경매 물건입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 농지취득자격증명 발급 의무, 경계 불분명, 제시외 물건 처리 등의 까다로운 절차 및 리스크를 안고 있습니다. 토지이용계획상 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 투기 목적이나 개발을 통한 단기 시세차익을 기대하기는 어렵습니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지:

농업을 전제로 한 실수요자에게는 창원시 인근의 비교적 넓은 면적의 농지를 취득할 기회입니다.

권리적 장점:

소유자와 채무자가 동일하며 임의경매로 권리관계가 단순하여 법적 하자가 적습니다.

농업 활동 용이성:

경지정리가 되어 있으며, 폭 4-5미터 콘크리트 포장 농로에 접하고 있어 농기계 접근 및 농업 활동이 용이합니다.

가치 보전:

농업진흥구역으로 묶여있어 개발압력은 낮지만, 농지로서는 가치가 보전되며 장기적인 토지 보유 관점에서 접근이 가능합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계