나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63174 [2] 경기도 고양시 일산서구 대화동 178-2 전 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63174 [2] 경기도 고양시 일산서구 대화동 178-2 전 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경63174 | 소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 178-2 | 감정가: 156,420,000원 | 최저가: 109,494,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 고양지원 2025타경63174 (2)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 신OOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 경기도 고양시 일산서구 대화동 178-2입니다.

지목은 '전(田)'이며, 매각 대상은 '토지일부지분'입니다.

감정가는 156,420,000원입니다.

전체 토지 면적은 2112.00㎡ (약 638.88평)이며, 이 중 지분(33010.56 지분율)이 매각 대상입니다. 건물 면적은 없습니다.

1.3. 특이 및 주의 사항

본 건은 지목은 '전'이나 현황은 '논(답)'으로 이용 중인 농지입니다.

가장 중요한 특이사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출이 필수입니다. 매각결정기일까지 농취증을 미제출할 경우 보증금은 반환되지 않습니다.

매각 대상이 '토지일부지분매각'이므로, 지분 경매 특성상 다른 공유자와의 협의 또는 공유물분할청구 소송 등의 법적 절차가 추가로 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지(기호 1, 2, 3)는 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 '가좌초등학교' 남동측 및 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 전, 답과 같은 농경지, 공장, 공원 등이 혼재하는 지역의 농지입니다.

2.2. 교통 여건

본건 토지(기호 1)까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

기호 2, 3 역시 근처까지 차량 진출입이 가능하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

기호 1은 남서측으로 폭 약 4m의 도로와 접하고 있으나, 기호 2와 기호 3은 세로(불)로 인접 도로 상태가 좋지 않습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

토지는 세장형(길쭉한 모양)이며, 현황은 대부분 '전(밭)'으로 이용 중인 농지입니다.

토지이용계획상 농림지역 및 농업진흥구역에 속해 개발행위가 엄격히 제한되는 보전 지역입니다.

가축사육제한구역(일부제한구역, 소/젖소/말 제한) 및 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 다목적 개발에 제약이 많습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 관계 분석

본 건은 '부동산강제경매' 사건으로, 소유자와 채무자가 동일(김OO)하며 채권자 신OOOOO의 강제집행으로 진행되는 경매입니다.

현재까지 확인된 내용으로는 소유권 외 별도의 건물이나 제시 외 물건은 없는 것으로 보이며, 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계는 미상입니다.

3.2. 잠재적 리스크

첫째, **농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크**가 가장 큽니다. 매수자는 농지법에 따라 해당 농지를 직접 경작할 계획을 증명해야 하며, 지정된 기일 내에 미제출 시 입찰 보증금을 몰수당합니다.

둘째, **지분 매각 리스크**입니다. 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각하는 건이므로, 낙찰 후 기존 공유자들과의 협의가 필수적입니다. 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구 소송을 통해 현금화하는 절차가 필요하며, 이로 인해 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

셋째, **규제 리스크**입니다. 농림지역 및 농업진흥구역에 위치하여 건축, 개발 등 투자 목적 달성에 심각한 제약이 따르며, 이는 장기적인 투자 회수 기간을 늘릴 수 있는 요인입니다.

넷째, **혐오시설 관련 리스크**는 직접적인 근거는 없으나, 고양시 일부 지역에는 서울시 소유의 물 재생센터, 승화원(화장장) 등 대규모 기피 시설이 존재하므로, 해당 지역의 장기적인 환경 영향을 확인해 볼 필요가 있습니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 상권 및 생활정보 분석

본건은 농림지역 내 '전/답' 형태의 농지로, 상권 분석은 의미가 없습니다.

생활정보 측면에서는 가좌초등학교 등이 근거리에 있지만, 토지 이용 현황이 농지이므로 주거 편의성은 매우 낮습니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 농림지역 내 농업진흥구역에 속하는 '전' 지분 물건으로, 낮은 개발 가능성과 지분 매각이라는 특성으로 인해 높은 법적 리스크를 안고 있습니다.

따라서 일반적인 투자자에게는 적합하지 않으며, 농지 취득 및 경작 계획이 명확하고, 지분 물건 처리 경험이 풍부한 전문 투자자에게 유리한 물건으로 판단됩니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 농업진흥구역 내 농지이므로 '최고의 입지'라고 평가하기는 어려우나, 장기적인 관점에서 수도권(과밀억제권역) 내 농지라는 잠재적 가치가 있습니다.

투자 목적은 '개발'보다는 '농업 목적 취득' 또는 '저가 매입 후 지분 정리'를 통한 시세 차익 실현에 중점을 두어야 합니다.

농지취득자격증명 요건 충족이 가능한 매수자에게는 경쟁률이 낮아질 수 있는 특수 물건이라는 점이 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매4계