나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110650 [1] 경상남도 김해시 삼방동 163-12 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110650 [1] 경상남도 김해시 삼방동 163-12 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경110650
• 주소: 경상남도 김해시 삼방동 163-12
• 감정가: 510,134,000원
• 최저가: 357,093,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

창원지방법원 경매7계 2024타경110650 | 소재지: 경상남도 김해시 삼방동 163-12 | 감정가: 510,134,000원 | 최저가: 357,093,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경110650 (1)이며, 경상남도 김해시 삼방동 163-12 소재의 단독주택 물건입니다.

감정가는 510,134,000원으로 책정되었습니다.

토지 면적은 $202.40\text{m}^2$ (약 61.23평)이며, 건물 면적은 $353.16\text{m}^2$ (약 106.97평)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각입니다.

소유자는 조OO, 채권자는 이OO이며, 중복사건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 일괄 매각이며 제시외 건물 (총 $43.80\text{m}^2$, 약 13.25평)이 포함되어 있습니다.

가장 중요한 특이사항은 건물 목록 2.의 1층입니다. 공부상 용도는 '단독주택 및 주차장'이나, 현재 주차장 부분을 주택으로 불법 개조하여 1층 전체를 단독주택으로 이용 중입니다. 이는 향후 철거 또는 원상복구 명령 대상이 될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

또한, 건물 옥상 계단실 및 토지 지상의 화단, 수목 등은 일체 거래 관행에 따라 각 건물과 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 어방동 소재 "인제대학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 대학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지여건은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 상황은 운행 횟수 및 버스 정류장과의 거리를 고려할 때 보통 수준으로 파악됩니다.

2.2. 토지 이용계획 및 현황

토지는 완경사지대 내에서 자체 지반은 평탄한 세장형(가늘고 긴 형태)이며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(어방지구)이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

(제공된 정보 내에서 파악 가능한 주변 시설) 인제대학교 동측 인근에 위치하며, 주위에 근린생활시설, 아파트 단지, 주택 등이 혼재된 주거 및 대학가 혼합 지역의 특성을 가집니다.

(외부 검색 불가에 따른 정보의 한계) 본 보고서는 제공된 감정평가서 정보만을 바탕으로 작성되었으므로, 지도 서비스 등을 통한 구체적인 주변 시설 또는 혐오 시설 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3. 물건 분석 및 권리관계

3.1. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자 이OO의 신청에 의한 경매입니다.

본 물건은 '중복사건'으로 진행되고 있어, 다수의 이해관계인이 얽혀 있을 가능성이 높으므로 배당 관계 및 권리 소멸 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

임대차 관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 이는 입찰자가 낙찰 후 점유 관계 및 인도 명령 절차 등 명도 리스크를 안고 있다는 의미이므로, 반드시 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악해야 합니다.

3.2. 건물 현황 및 평가

건물은 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 지상 3층 건물이며, 외벽은 치장석재 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.

기본적인 위생·급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 및 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.

제시외 건물($43.80\text{m}^2$, 약 13.25평) 3동(ㄱ-ㄷ)이 미등기 상태로 존재하며, 일괄매각에 포함되었습니다. 또한, 옥상에 소재하는 계단실도 건물에 포함하여 평가되었습니다.

4. 시장 분석

4.1. 상권분석

본 물건은 인제대학교 인근에 위치한 주거 혼합 지역의 특성을 가집니다. 주요 상권은 대학교 및 근린생활시설 주변에 형성되어 있으나, 주 목적은 단독주택 이용 상태이므로 일반적인 상업 투자보다는 거주 목적의 주택 가치에 중점을 두어야 합니다.

4.2. 생활정보

대학교가 인접하여 학생 및 교직원 등의 유동 인구가 존재하며, 주변에 아파트 및 주택 단지가 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

인접 도로 노폭이 약 6미터로 차량 통행에 용이하며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

4.3. 잠재적 리스크

1. 불법 개조 리스크: 1층 주차장 부분을 주택으로 개조한 사항은 가장 큰 리스크입니다. 이는 행정 기관으로부터 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 이에 대한 철거 및 복구 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.

2. 미등기 제시외 건물 리스크: 제시외 건물(ㄱ-ㄷ)이 다수 존재하며, 이는 낙찰 후 소유권 확보 및 관리상 문제가 될 수 있습니다.

3. 명도 리스크: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 등을 확인하지 못하면 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 권리관계 리스크: 부동산강제경매 및 중복사건이라는 점에서 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼방동 인제대학교 인근의 주거 지역에 위치한 대형 단독주택으로, $202.40\text{m}^2$의 토지($61.23$평)와 $353.16\text{m}^2$의 건물($106.97$평)을 일괄 매각하는 건입니다. 입지 조건은 무난하나, 가장 큰 단점은 1층 주차장의 주택 용도 불법 개조 및 다수의 미등기 제시외 건물 존재입니다.

5.2. 투자 포인트

1. 대지 및 건물 면적의 우수성: 토지 61.23평, 연면적 106.97평에 제시외 건물 13.25평을 포함하는 대형 단독주택으로, 넓은 실사용 면적을 확보할 수 있습니다.

2. 주거 환경: 제1종일반주거지역 내에 위치하며 인제대학교 인근으로 주거 및 임대 수요를 일정 부분 기대할 수 있습니다.

3. 투자 전략: 불법 개조 부분에 대한 이행강제금 또는 원상 복구 비용, 그리고 제시외 건물의 양성화 가능성 여부 등을 충분히 검토하여 감정가 대비 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 명도 및 권리관계에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계