나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56667 [32] 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치하는 부전수목하우스 2층 201호 외 41개호로서, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택,공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 서면역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감
내벽 :미장타일 붙임 및 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호 1-42 : 주거용 오피스텔로 보여짐.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 타워주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 모두 공부상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황‘주거용(오피스텔)’로 보여짐.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56667 (32)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 408-21 부전수목하우스 9층902호

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

감정가: 92,000,000원

토지면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

건물면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOO (남부산농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 도보 거리에 도시철도 1호선 서면역이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다. 인접 도로로는 남동측으로 약 3-4미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 8월 20일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 가압류(갑3), 근저당권(을1) 및 임의경매개시결정(갑4) 등 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸되어, 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

임차인 이재훈 씨는 2023년 5월 25일 전입신고하였으나, 확정일자를 받지 않았고 배당신고일자가 2024년 6월 19일로 임의경매개시결정일(2024-05-27) 이후입니다. 이에 따라 대항력은 인정되지 않으며, 인수할 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 서면 역세권과 인접하여 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 소규모 근린생활시설 및 오피스텔, 공동주택 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리하며, 유동인구가 많은 지역으로 상권 활성화 가능성이 있습니다. 인근에 경찰서 등 관공서가 있어 치안 관련 시설도 양호합니다.

5. 생활정보

본 오피스텔은 철근콘크리트구조의 10층 건물 내 9층에 위치하고 있습니다. 전용면적 21.13㎡(약 6.39평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합한 공간입니다. 내부는 위생 설비, 급배수 설비, 소화전, 화재 경보, 승강기, 타워 주차, 개별난방(도시가스) 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다. 공부상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도의 차이: 본건은 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 사용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 민원 발생, 또는 관련 법규 위반 소지 등으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되고 있어, 동일한 채무에 대해 다른 물건도 담보로 제공되었을 수 있습니다. 해당 물건의 낙찰 결과가 다른 담보 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인과의 명도: 비록 임차인 이재훈 씨에게 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 부산진구 부전동에 위치한 본 오피스텔은 서면역과 가까운 역세권 입지를 자랑하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호합니다. 권리분석 상 모든 권리가 말소되어 낙찰자는 깨끗한 물건을 취득할 수 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 존재하므로 이에 대한 충분한 사전 조사 및 검토가 필요합니다. 소형 오피스텔로서 1인 가구의 주거용 또는 소규모 사무실 용도로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서면역 역세권 입지: 부산의 핵심 상권인 서면과 가까워 높은 직주근접성과 편의시설 접근성을 제공합니다.

* 권리 분석상 안전성: 모든 선순위 권리가 말소되어 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

* 소형 면적: 21.13㎡(약 6.39평)의 소형 면적으로, 비교적 낮은 투자 금액으로 진입이 가능합니다.

* 적극적인 상권: 오피스텔, 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 있어 상권의 활력이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원입니다. 본 물건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔 시세 조사를 바탕으로 예상 입찰가를 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악에 한계가 있으나, 일반적으로 이러한 소형 오피스텔의 경우 낙찰가율은 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다.

- 보수적 접근 시: 감정가의 80% 수준 (약 73,600,000원)

- 적극적 접근 시: 감정가의 95% ~ 100% 수준 (약 87,400,000원 ~ 92,000,000원)

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 73,600,000원에서 92,000,000원 사이로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 시세, 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.